萬事俱備只欠東風，樓市的東風會吹響嗎？

6月22日，央行公布最新的LPR利率數據。

1年期LPR利率（實體利率）和5年期LPR利率（樓市利率）雙雙保持不變。

這是繼5月之后，LPR降息預期再次落空。

面對全國火熱的房地產市場，央行果斷的給市場潑了一盆冷水。

樓市小陽春轉變成小陽夏的概率還有多少？

央行給出了自己的看法！

                                                            ①

剛剛過去的5月是有史以來，銷售最火爆的一個5月。

6月15日，國家統計局發布今年5月70個大中城市新建商品住宅的數據，顯示無論是環比還是同比，全國房價都爆發出驚人的上漲態勢。

5月新房價格上漲的城市數量持續增加，高達57個！

以二手存量房為交易主體的四個一線城市，北上廣深的漲幅更是驚人：

  北京漲幅1.8%：單月二手房成交2.1萬套，疊加西城學區房需求，交易量井噴！

  深圳漲幅1.6%：樓市的火爆，即使政府持續調控，也抑制不住購房者的激情。

  上海漲幅0.6%：不但新房成交量創下了44個月的峰值，二手房成交量也明顯超過了去年的平均水平。

  廣州漲幅0.4%：逐步回暖，成交量持續擴大。

在調控政策如此嚴厲的今天，還能獲得如此的漲幅，背后意味著什么，不言而喻。小陽春實錘了！

不僅僅是一線城市，部分二線網紅城市，更是迎來了萬人搖的盛大場面。

  杭州：遠洋西溪公館項目，59637人參與搖號，開創有史以來杭州搖號購房記錄，中簽率低至1.61%；

  南京：江北核心區江畔都會上城，共計223套精裝房源，引來11890組購房者，中簽率低至1.87%；

  成都：川發·天府上城，出現47209人爭搶786套房源的現象，最低中簽率0.66％；

  ... ...

一線二線甚至三線城市的房地產市場整體回暖，讓人不禁暢想，遲來的小陽春，是不是會延續為小陽夏呢？

事實上，除了疫情期間大家被壓制的購房需求，極速反彈之外。

越演越烈的各地土拍市場，同樣造成了房地產市場的焦慮情緒。

畢竟面粉貴過面包的事情一再發生，購房者對未來市場房價充滿信心。

                                                           ②

誰也沒有想到，疫情打壓下的土拍市場竟然如此的火爆。

兩個月前，還讓各地方政府憂心忡忡的土地市場，一夜之間就實現了反轉！

  5月15日，深圳龍光地產一舉拿下前海的一宗地塊，溢價率45%，樓面價8.74萬/平方米，一舉成為深圳新晉單價地王。

  5月18日，廣州迎來一場聲勢浩大的土拍，32家房企，競拍12宗土地，總交易額達到了240億元，導致廣州的交易系統一度癱瘓。

  5月19日，北京合生創展經過56輪和66輪的搏殺，分別拿下了兩款優質地塊，總價107億元，溢價率42.08%和37.86%。

  6月16日，杭州濱江集團競拍杭州上城區一宗地塊，溢價率21.4%，樓面價29058元/平。

隨著疫情逐漸過去，房企積極拿地的趨勢開始蔓延。

多城市集中井噴賣地，土地成交價格持續上升。

截至前5個月，50大城市合計賣地1.7萬億元，同比上漲10%。

其中北京、上海、杭都突破了千億大關，杭州成為了土地拍賣市場的最大贏家。

更為關鍵的是，部分城市的土地價格溢價嚴重，“面粉價格超過面包價格”的情況時有發生。

市場的示范效應影響是可怕的，價格上漲的預期在土拍終止的那一刻明確。

土地市場的火熱帶動了樓市房價的上揚，房價的上揚又提高了開發商拍地的預期。兩者呈螺旋之勢交互上升。

如果信貸政策再次放松，將會是引爆樓市，壓倒購房者信心的最后一根稻草。

央行真的會讓大家如愿以償嗎？

6月22日公布的LPR利率，給火熱的房地產市場澆了一盆涼水。

房住不炒仍然是未來很長一段時間的發展基調。

                                                           ③

今年以來，經濟形勢的嚴峻超乎預期，新冠疫情的態勢或有反彈的跡象。

下半年的經濟復蘇之路還很艱難。

市場上不斷地傳出放松信貸，降低利率的呼聲！

即使如此，央行仍然不愿輕易使用降息這一終極大殺器。

事實上作為LPR的先行指標，6月15日央行對本月MLF（中期借貸便利），續作時選擇縮量并保持利率不變的姿態，就表明，本月LPR大概率不會下調。

背后的考慮是什么呢？

1、一個現象：市場并不缺錢！

最為明顯的是，多家銀行近期紛紛推出優惠貸款利率。

其中工行“融E貸”統一執行年利率4.35%，支持按期付息一次性還本，甚至低于個人住房貸款。

招行于6月22日啟動閃電貸“提款禮”活動，利率最低可達3.96%。

老百姓最為熟悉的余額寶年化利率也是一路下滑1.4%左右，甚至低于一年期存款利率（1.5%）。

這足以說明，金融系統整體并不缺乏流動性，市場資金量還是非常寬裕的。

短期并不需要通過降息來刺激經濟。

現在急需的是如何有效的把錢，精確投放給那些需要信貸支援的小微企業當中。

2、一場會議：6月17日召開的國常會

國常會的內容很多，涉及到的金融政策、企業發展等方方面面。

需要引起購房者重視的主要有以下三點：

  1、推動金融系統向實體經濟讓利1.5萬億。

  2、綜合運用降準、再貸款等金融工具。

  3、防止資金空轉或者流入不相干的部門，比如房地產行業。

總結一下國常會的精神，就會明白，未來金融機構將會過一段苦日子，降準，再貸款等金融工具將會成為下一階段央行的首選。

降息并不會成為當前最主要的調節手段。

其中最為關鍵的原因，第三條也明確回答了：“防止資金空轉或者流入房地產行業。”

資金空轉主要是指實體企業，特別是一些國企，享受政府低息貸款后，轉手將貸款存到利率更高的銀行理財之中，既沒有投入生產，也沒有擴大銷售，白白浪費國家的資源。

在沒有解決這個隱患之前，繼續降息的話，將會引發更多的企業鉆空子，造成國家投入越大，損失越大，并沒有給實體經濟帶來任何好處。

另一方面，也是防止金融資金進一步違規流入房地產市場。

北京銀保監局局長李明肖在銀保監會例行新聞發布會上指出：

“監測數據顯示，部分企業疑似將貸款資金挪用至房地產、證券市場等限制性領域。”

這也明確房地產行業仍將會被區別對待。

尤其是目前全國的整體態勢，星星之火可以燎原。

對于樓市，需要的是穩定，而不是刺激，一旦房地產市場升溫蔓延到全國，更將嚴重影響目前脆弱的實體經濟復蘇。

所以未來嚴禁資金違規流入房地產行業，仍將是央行的長期工作之一。

                                                           ④

通過整個樓市的市場熱度的分析和國常會的指導思想。

可以得出以下幾個結論：

1、在未來不長的時間內，央行將會主要采取定向降準等其他金融工具，調控市場流動性。

2、今年下半年LPR利率繼續走低將會是大概率事件，但仍將會是不對稱降息，5年LPR利率很可能長期保持不變，或者是變化很少。

3、政策監管將會持續收緊，資金違規流向房地產行業的情況將會嚴查。

4、小陽春很難轉化成小陽夏，房地產市場將會陷入膠著狀態。城市將繼續分化，區域將繼續分化，項目也將繼續分化。對于購房者而言，需要增大雙眼，辨別合適的項目。