7月22日，中共中央政治局常委、國(guó)務(wù)院副總理韓正出席加快發(fā)展保障性租賃住房和進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作電視電話會(huì)議并講話，提出研究部署加快發(fā)展保障性租賃住房，進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控有關(guān)工作，主要內(nèi)容如下：

◆ 要高度重視房地產(chǎn)工作中的新情況新問(wèn)題，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，全面落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展；

◆ 城市政府要切實(shí)落實(shí)主體責(zé)任，不斷完善和用好政策工具箱；

◆ 要牢牢抓住房地產(chǎn)金融這個(gè)關(guān)鍵，嚴(yán)格房地產(chǎn)企業(yè)“三線四檔”融資管理和金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理；

◆ 要加快完善“穩(wěn)地價(jià)”工作機(jī)制，優(yōu)化土地競(jìng)拍規(guī)則，建立有效的企業(yè)購(gòu)地資金審查制度；

◆ 要持續(xù)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，切實(shí)管好中介等市場(chǎng)機(jī)構(gòu)，堅(jiān)決查處市場(chǎng)亂象；

◆ 會(huì)上，廣州、福州、北京、長(zhǎng)沙等四個(gè)城市人民政府和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部負(fù)責(zé)同志作了發(fā)言。

同日，住建部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司司長(zhǎng)張其光表示，要會(huì)同有關(guān)部門，進(jìn)一步落實(shí)城市政府主體責(zé)任，強(qiáng)化省級(jí)政府的監(jiān)督指導(dǎo)責(zé)任，對(duì)調(diào)控工作不力、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市要堅(jiān)決予以問(wèn)責(zé)。下一步還將加強(qiáng)房地產(chǎn)金融管控，完善房地產(chǎn)企業(yè)三線四檔融資管理規(guī)則，落實(shí)銀行房地產(chǎn)貸款集中度管理，堅(jiān)決查處經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸、信用貸違規(guī)用于購(gòu)房。其指出，（還要）著力建立房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，推廣北京市的做法，限房?jī)r(jià)、控地價(jià)、提品質(zhì)，建立購(gòu)地企業(yè)資格審查制度，建立購(gòu)地資金審查和清退機(jī)制。

此外，住建部等八部門日前還下發(fā)了通知，力爭(zhēng)3年內(nèi)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序明顯好轉(zhuǎn)，重點(diǎn)整治房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、住房租賃和物業(yè)服務(wù)四方面問(wèn)題。央行則表示下一步，將繼續(xù)圍繞穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)，持續(xù)完善房地產(chǎn)金融管理長(zhǎng)效機(jī)制。

圍繞近日國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，住建部住房保障司司長(zhǎng)曹金彪強(qiáng)調(diào)，各地要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的定位，突出住房的民生屬性，切實(shí)加強(qiáng)保障性租賃住房供給，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。新市民和青年人多、房?jī)r(jià)偏高或上漲壓力較大的城市，在“十四五”期間，新增保障性租賃住房占新增住房供應(yīng)總量的比例應(yīng)力爭(zhēng)達(dá)到30%以上。今年10月底以前，城市人民政府要確定“十四五”期間保障性租賃住房的建設(shè)目標(biāo)和年度建設(shè)計(jì)劃，向社會(huì)公布。保障性租賃住房項(xiàng)目要全部納入住房租賃服務(wù)管理平臺(tái)統(tǒng)一管理，所有的項(xiàng)目要納入工程質(zhì)量安全監(jiān)管，保障性租賃住房要符合小戶型、低租金，面向新市民、青年人的要求。此外，在積極推進(jìn)保障性租賃住房工作過(guò)程中，各地要堅(jiān)決防止保障性租賃住房上市銷售或變相銷售，嚴(yán)禁以保障性租賃住房為名騙取優(yōu)惠政策或違規(guī)經(jīng)營(yíng)。

會(huì)后，上海23日率先響應(yīng)，加強(qiáng)贈(zèng)與管理，贈(zèng)與住房自轉(zhuǎn)移登記日起5年內(nèi)仍計(jì)入贈(zèng)與人擁有住房套數(shù)，且受贈(zèng)人符合上海限購(gòu)要求。與此同時(shí)，上海上調(diào)房貸利率，首套房房貸利率由目前的4.65%升至5.00%，二套房房貸利率由5.25%升至5.70%。此前，上海發(fā)布二手房掛牌價(jià)核驗(yàn)政策，未通過(guò)價(jià)格核驗(yàn)的二手房源禁止對(duì)外發(fā)布。

▍中指觀點(diǎn)

◆ 本次會(huì)議為下半年房地產(chǎn)調(diào)控定調(diào)，全面落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制

本次中央重申堅(jiān)持“房住不炒”定位，為下半年房地產(chǎn)政策調(diào)控明確定調(diào)，全面落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。同時(shí)，強(qiáng)調(diào)高度重視房地產(chǎn)工作中的新情況新問(wèn)題，上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體表現(xiàn)超預(yù)期，長(zhǎng)三角、珠三角地區(qū)市場(chǎng)熱度較高，二手房市場(chǎng)表現(xiàn)亦較為活躍，部分地區(qū)二手房?jī)r(jià)格上漲明顯，熱點(diǎn)片區(qū)漲幅突出給市場(chǎng)情緒帶來(lái)不穩(wěn)定預(yù)期；重點(diǎn)城市供地“兩集中”政策發(fā)布后，土地市場(chǎng)亦呈現(xiàn)新的特點(diǎn)，熱點(diǎn)區(qū)域土地市場(chǎng)熱度不減。面對(duì)新情況新問(wèn)題，預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)調(diào)控頻率和力度將延續(xù)上半年，熱點(diǎn)城市調(diào)控將延續(xù)常態(tài)化趨勢(shì)。

◆ 中央緊抓房地產(chǎn)金融關(guān)鍵環(huán)節(jié)，“三線四檔”融資管理或?qū)U(kuò)大試點(diǎn)范圍

2020年8月，央行、住建部發(fā)布重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理的“三線四檔”規(guī)則以來(lái)，試點(diǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比三項(xiàng)核心經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)指標(biāo)明顯改善，負(fù)債規(guī)模穩(wěn)步下降，經(jīng)營(yíng)融資行為更加審慎自律，整體經(jīng)營(yíng)逐漸趨于穩(wěn)健。政策落地有效下預(yù)計(jì)后期將逐步擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，矯正部分房企盲目擴(kuò)張的經(jīng)營(yíng)行為，增強(qiáng)自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，形成穩(wěn)定的金融政策預(yù)期。今年7月初，房企商票亦被納入央行監(jiān)管，監(jiān)管內(nèi)容得到進(jìn)一步完善。

此外，為推動(dòng)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展，今年以來(lái)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度落地發(fā)力，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款、個(gè)人住房貸款集中度穩(wěn)步降低，其中房地產(chǎn)貸款的占比下降0.6個(gè)百分點(diǎn)，個(gè)人住房貸款的占比下降了0.2個(gè)百分點(diǎn)，成效顯著。部分熱點(diǎn)城市房貸受控下額度吃緊，房貸利率上行，放款周期延長(zhǎng)，一定程度上抑制了購(gòu)房需求釋放，進(jìn)一步延長(zhǎng)了房企現(xiàn)金流回流周期。與此同時(shí)，中央持續(xù)加大對(duì)經(jīng)營(yíng)貸等違規(guī)資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管和處罰力度，預(yù)計(jì)下半年房企資金收緊趨勢(shì)不改，現(xiàn)金流壓力仍大。

◆ 地方加快完善穩(wěn)地價(jià)機(jī)制，借鑒北京逐步推廣房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，優(yōu)化土拍規(guī)則

上半年，22城供地“兩集中”政策落地，但熱點(diǎn)城市首批集中供地穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期效果不甚理想，長(zhǎng)三角、珠三角等區(qū)域重點(diǎn)城市周邊三四線城市土拍升溫明顯。預(yù)計(jì)下半年熱點(diǎn)城市一方面將借鑒北京、上海等表現(xiàn)較好城市，加速優(yōu)化后續(xù)地塊的土拍規(guī)則，引入房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制和定品質(zhì)等新方式；另一方面建立購(gòu)地企業(yè)資格審查制度，完善資金審查和清退機(jī)制，預(yù)計(jì)將改善房企馬甲拍地、圍標(biāo)等問(wèn)題，促進(jìn)房企拿地回歸理性和公平。

表：北京首批集中供地

土拍規(guī)則“重調(diào)控”下兼顧“強(qiáng)保障”和“穩(wěn)品質(zhì)”

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院綜合整理

◆ 地方落實(shí)主體責(zé)任，調(diào)控不力、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市將面臨問(wèn)責(zé)，持續(xù)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序

上半年核心一二線、長(zhǎng)三角和珠三角熱點(diǎn)三四線漲幅領(lǐng)先全國(guó)，調(diào)控持續(xù)加碼，預(yù)計(jì)下半年“逢熱必壓”趨勢(shì)將會(huì)更加顯著。此外，深圳、無(wú)錫、成都、西安、上海等城市陸續(xù)引入二手房參考價(jià)格機(jī)制，收窄一二手房?jī)r(jià)格倒掛空間實(shí)現(xiàn)穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)。根據(jù)中房指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，徐州、無(wú)錫6月新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅較大，上海、馬鞍山、連云港、昆山、金華、徐州、鹽城、杭州等城市二手房房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅超過(guò)1%，下半年調(diào)控仍有加碼預(yù)期。此外，預(yù)計(jì)下半年地方對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的檢查、處罰和整治力度也將加大。

◆ 新市民和青年人多、房?jī)r(jià)偏高或上漲壓力較大的城市將加快發(fā)展保障性租賃住房

今年兩會(huì)提出解決大城市住房突出問(wèn)題，幫助新市民、青年人等緩解住房困難，加快發(fā)展保障性租賃住房將有效緩解大城市住房矛盾。人口凈流入較多、房?jī)r(jià)偏高的一線、新一線等城市預(yù)計(jì)下半年將加速推進(jìn)保障性租賃住房建設(shè)，其中近期北京、南京、杭州等城市陸續(xù)出臺(tái)保障性租賃住房政策，明確申請(qǐng)條件、設(shè)置出讓年限，逐步細(xì)化和完善相關(guān)制度。

近幾年中央多次重申堅(jiān)持“房住不炒”定位，全面落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。2021年是“十四五”開年，國(guó)家經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，堅(jiān)持貨幣不搞“大水漫灌”原則下，中央持續(xù)強(qiáng)化房地產(chǎn)金融監(jiān)管力度，通過(guò)“三線四檔”和房地產(chǎn)貸款集中管理制度，推動(dòng)房地產(chǎn)、金融和實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡和健康發(fā)展。年內(nèi)，重點(diǎn)城市供地“兩集中”政策落地，但上半年首批集中供地穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期效果并不明顯，部分城市土拍熱度高的同時(shí)，長(zhǎng)三角和珠三角三四線土拍升溫。

針對(duì)這些房地產(chǎn)市場(chǎng)新情況新問(wèn)題，本次會(huì)議為下半年定調(diào)，房地產(chǎn)金融收緊趨勢(shì)不改，地方政策調(diào)控延續(xù)常態(tài)化，加快完善穩(wěn)地價(jià)機(jī)制，對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市予以問(wèn)責(zé)，并加快發(fā)展保障性租賃住房。預(yù)計(jì)下半年“三線四檔”融資管理將逐步擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，房地產(chǎn)貸款集中管理制度持續(xù)發(fā)力下房貸額度和放款現(xiàn)狀或?qū)⒀永m(xù)，土地市場(chǎng)升溫城市加快優(yōu)化后續(xù)地塊土拍規(guī)則，長(zhǎng)三角部分熱點(diǎn)城市短期內(nèi)調(diào)控預(yù)期上升。會(huì)后，上海快速響應(yīng)出臺(tái)限購(gòu)補(bǔ)丁，上調(diào)房貸利率，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度較高城市近期也將跟進(jìn)。