房地產(chǎn)不僅是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，同時(shí)關(guān)聯(lián)著民生問(wèn)題，所以每一次的變化都會(huì)引起全國(guó)的高度關(guān)注。最近一段時(shí)間，關(guān)于“商品房預(yù)售制度”的存廢，再次引起市場(chǎng)爭(zhēng)論。

在探討“商品房預(yù)售制度”對(duì)于我國(guó)現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)是否合理之前，我們先梳理一下這個(gè)制度背后的千絲萬(wàn)縷。

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我國(guó)內(nèi)陸的商品房預(yù)售制度和土地拍賣(mài)制度一樣，都脫生于香港。

上世紀(jì)50年代，香港住房供不應(yīng)求，人均收入水平也達(dá)不到全款購(gòu)房的標(biāo)準(zhǔn)，于是霍英東一改現(xiàn)房銷售制度，提出了“預(yù)售樓花”和“分期付款”，即購(gòu)房者在房屋建設(shè)初期交付一部分定金，等交樓前再分期付清余款。

這一舉措，不僅有效的緩解了購(gòu)房者的資金壓力，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展更有著更重大的推動(dòng)作用，當(dāng)時(shí)還被國(guó)外部分媒體稱為“中國(guó)人的第五大發(fā)明 ”。

為什么這么說(shuō)？因?yàn)樯唐贩款A(yù)售制度的核心就是融資，對(duì)于開(kāi)發(fā)建設(shè)資金短缺的開(kāi)發(fā)商而言，能夠提前拿到購(gòu)房款，等同于用較少的資金就可以撬動(dòng)一個(gè)大的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，對(duì)于資金充足的企業(yè)而言，有效縮短了資金周轉(zhuǎn)周期，提前拿到資金立即可以去拿地開(kāi)發(fā)下一個(gè)項(xiàng)目，周而復(fù)始，市場(chǎng)上的商品房供應(yīng)也愈發(fā)活躍，香港的房地產(chǎn)業(yè)迎來(lái)了蓬勃發(fā)展。

20 世紀(jì) 80年代，內(nèi)陸面臨與50年代香港一樣的問(wèn)題，住房供應(yīng)短缺，且房地產(chǎn)企業(yè)融資難，但當(dāng)時(shí)正在籌措住房改革的內(nèi)陸起步晚，經(jīng)驗(yàn)不足，而彼時(shí)，香港的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展正處于黃金時(shí)代，適時(shí)的成為了內(nèi)陸房地產(chǎn)發(fā)展的教科書(shū)。

1994年 7月第八屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第八次會(huì)議通過(guò) 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 》，正式引入了商品房預(yù)售制度。

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經(jīng)過(guò)20多年的發(fā)展表明，商品房預(yù)售制度提高了資金的使用效率，對(duì)推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程都起到了歷史性的正向貢獻(xiàn)。

但隨著商品房預(yù)售制度的實(shí)施，它的弊端也隨之顯露，潛在的道德風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題不斷被曝光。

其中最引人詬病的就是爛尾樓問(wèn)題，目前全國(guó)各大主要城市的商品房預(yù)售比例普遍都在 70%左右,部分城市甚至高達(dá)85%以上，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中的30%都來(lái)自于商品房的定金和預(yù)收款，剩下的資金來(lái)源于銀行貸款，在資金的串聯(lián)下，開(kāi)發(fā)商、施工方、銀行和購(gòu)房者環(huán)環(huán)相扣，一旦資金出現(xiàn)問(wèn)題，購(gòu)房者就會(huì)走上漫長(zhǎng)的維權(quán)之路。

此外，預(yù)售的商品房在交房后也會(huì)出現(xiàn)諸多問(wèn)題，預(yù)售商品房?jī)r(jià)格波動(dòng)、商品房質(zhì)量與先期廣告宣傳和設(shè)計(jì)規(guī)劃不相符合、延期辦證、延期交房等現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，這些欺詐行為都讓購(gòu)房者的權(quán)益無(wú)法得到保障。

目前，為了保障消費(fèi)者權(quán)益，防止?fàn)€尾樓等出現(xiàn)，國(guó)內(nèi)多個(gè)城市都推出過(guò)現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，海南在去年更是已經(jīng)明確規(guī)定，“新出讓土地建設(shè)的商品住房全部現(xiàn)房銷售”。

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在海南的現(xiàn)房銷售規(guī)定出臺(tái)后，不少人猜測(cè)“取消商品房預(yù)售制度”或?qū)⒃谌珖?guó)進(jìn)行推廣。然而，從當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析，短期內(nèi)商品房預(yù)售制度并不會(huì)在全國(guó)推行。

首先，資金是房企產(chǎn)企業(yè)的命脈，如果貿(mào)然取消商品房預(yù)售制度，就是切斷了他們的重要資金來(lái)源，會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)極大的金融風(fēng)險(xiǎn)，如果要取消，必須逐步降低房企的負(fù)債率，同時(shí)找到可代替預(yù)售制度的融資來(lái)源。

其次，預(yù)售制度的起始原因是因?yàn)樽》抗?yīng)短缺，而目前全國(guó)樓市分化嚴(yán)重，一二線城市住宅需求依然旺盛，且大部分城市對(duì)于土地財(cái)政的依賴度仍然偏高，在多個(gè)串聯(lián)問(wèn)題得到解決之前，商品房預(yù)售制度在短時(shí)間內(nèi)難以被取締。

最后，在合理的時(shí)機(jī)“取消商品房預(yù)售制度”并不會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模縮減已經(jīng)是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，而且大部分城市的住宅供應(yīng)都明顯大于需求，而且房?jī)r(jià)抬高的主要因素是地價(jià)，取消預(yù)售制度對(duì)于房?jī)r(jià)并不會(huì)有長(zhǎng)期影響。

商品房預(yù)售制度，從誕生之初就是為了緩解城市發(fā)展的“燃眉之急”，只是一個(gè)過(guò)渡的方法，從現(xiàn)在房地產(chǎn)發(fā)展的成熟度和其暴露的問(wèn)題而言，取消這個(gè)制度在未來(lái)勢(shì)在必行。