在行業(yè)規(guī)模增速放緩的當下，尋找第二增長曲線成為房企的必選項，尤其是“三道紅線”重壓之下，房企紛紛布局新賽道。房企首選還是物業(yè)。物管行業(yè)從三五年前的“陌生”到今天成為新賽道的絕對主角。

過去的2020年，共有18家物業(yè)服務(wù)企業(yè)登陸資本市場，超過過往任何一年，在新年伊始，又有3家企業(yè)成功上市，截止目前上市企業(yè)總量達到45家，另有6家企業(yè)在上市遞表排隊中。2021年，物管行業(yè)將進入收并購高峰期。

除了資本市場，物管行業(yè)正在發(fā)生更明顯的變化，在政策利好下，生活服務(wù)領(lǐng)域重燃“戰(zhàn)火”，多家企業(yè)推出如“塘鵝”“有瓦”“樸鄰”等增值服務(wù)品牌，市場正在發(fā)生裂變。

生活服務(wù)空間或近2萬億

基于企業(yè)的實踐，物業(yè)管理的邊界進一步“模糊”，傳統(tǒng)的認知共識正在被顛覆。

特別是2021年1月，住建部等10部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》，鼓勵有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向養(yǎng)老、托幼、家政、文化、健康、房屋經(jīng)紀、快遞收發(fā)等領(lǐng)域延伸，探索“物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”模式。

“物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”的想象空間進一步被打開。未來行業(yè)可能容納的細分賽道會繼續(xù)增加，由此帶來行業(yè)的市場空間將獲得更大量級的擴容。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)正在加速滲透入生活服務(wù)領(lǐng)域。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2020年全國居民社會消費品零售總額達39萬億，若由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的生活服務(wù)能夠達到5%，該市場容量將高達1.95萬億。

上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)社區(qū)增值服務(wù)占比靠前企業(yè)

2020年已經(jīng)有25家物業(yè)服務(wù)企業(yè)合約規(guī)模過億，20家物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管規(guī)模過億，在管規(guī)模TOP30門檻值已經(jīng)高達5839萬方。

預計2021年在管規(guī)模過億企業(yè)有望超30家。一方面，百強物企管理規(guī)模僅占約32%，與房企百強61.5%的份額占比，還有很大的發(fā)展空間；另一方面，大量企業(yè)規(guī)模增速不減，特別是處于追趕狀態(tài)的第二梯隊企業(yè)，規(guī)模增速大多保持在40%以上。

從管理規(guī)模量級來看，不少明星企業(yè)，如世茂服務(wù)、旭輝永升服務(wù)、建業(yè)新生活、藍光嘉寶服務(wù)，都從過往的幾千萬方迅速破億，實現(xiàn)跨越式的增長。

在疫情帶來的企業(yè)重新洗牌中，大型全國品牌企業(yè)和區(qū)域品牌企業(yè)將成為最大受益者，基于品牌積累，品牌企業(yè)在存量市場和增量市場中均將繼續(xù)擴大領(lǐng)先優(yōu)勢，龍頭企業(yè)規(guī)模有望繼續(xù)保持高速增長。以在管規(guī)模口徑計，預計行業(yè)第一在管規(guī)模有望超7億方，TOP5門檻有望突破4.5億方。

此外，傳統(tǒng)非市場化物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)加速下場“搶地”，如恒大物業(yè)稱2021年將以每月3000萬方在管規(guī)模的速度增長，基于此恒大物業(yè)2021在管規(guī)模將超六億方。

物企上市門檻正在增高，小企業(yè)上市難度增加。11月26日，港交所計劃提高上市門檻，根據(jù)方案一，最低上市門檻由過去的最近一個財政年度由2000萬港元增至5000萬港元，前兩個財政年度則由3000萬港元增至7500萬港元。

在該等利潤水平上，擬上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管規(guī)模大多需要在2000萬㎡以上，根據(jù)克而瑞物管發(fā)布的2020年物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管規(guī)模榜，需要達到TOP80左右的水平，假設(shè)企業(yè)收入全部來自于物業(yè)管理收入，母公司不進行其他輸入，現(xiàn)有約有二成百強旗下物業(yè)公司規(guī)?；虿荒軡M足最低門檻。

2020年4月，世茂服務(wù)已經(jīng)收購了福晟物業(yè)51%的股權(quán)，2021年1月初，旭輝永升服務(wù)收購彰泰物業(yè)65%股權(quán)，究其背后是與其母公司的發(fā)展情況緊密相關(guān)。房企運作出現(xiàn)問題，彼此之間進行合作，進而帶動了旗下物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的收購。

實際上，在未進行市場化發(fā)展的情況下，大部分TOP50-TOP100房企旗下物業(yè)服務(wù)企業(yè)體量很小，母公司支持力度帶來成長性不夠，缺乏市場化發(fā)展歷練，其企業(yè)自身競爭能力也存在限制。若母公司對物業(yè)板塊支持不足或面臨困局有心無力時，可能會選擇和優(yōu)質(zhì)公司綁定，共同上市，帶來企業(yè)的品牌提升的同時，也保障了企業(yè)股東的未來收益。

對于物企而言，業(yè)主對社區(qū)管理的參與度在提升，更換物業(yè)公司的難度在下降。這對企業(yè)是機遇又是挑戰(zhàn)。

一方面，疫情全面彰顯了物業(yè)服務(wù)在日常生活中的重要性，提升了業(yè)主對好的物業(yè)服務(wù)的需求度。自2020年以來，政府也頻發(fā)政策，進一步推進了業(yè)主對物業(yè)管理規(guī)范的認知。

根據(jù)2020 克而瑞物業(yè)服務(wù)消費意愿調(diào)研，疫情之后，1/3的小區(qū)正在考慮更換物業(yè)公司。伴隨著我國對物業(yè)行業(yè)法制建設(shè)的完善及政府對業(yè)主的法治教育的加強，業(yè)主的在社區(qū)的權(quán)力邊界越發(fā)明確，業(yè)主的維護和行使自己權(quán)力的主動性也在提升。在物業(yè)服務(wù)發(fā)展較成熟的地區(qū)，業(yè)主委員會成立的越來越多，酬金制的收費方式也越來越受歡迎。

另一方面，2021年開始實施的《民法典》，包括近期發(fā)布的《關(guān)于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》對物業(yè)管理行業(yè)進行了大量的規(guī)范引導，其中特別對更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)做出了規(guī)定，相對之前，降低業(yè)主更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的難度。這些措施的將使存量物業(yè)的物業(yè)更換頻率相比之前更高。

2021年將成物企品牌體系化“元年”

隨著業(yè)主維權(quán)意識的增強和法律法規(guī)的清晰，品牌在提升服務(wù)滿意度、放大服務(wù)價值上的作用將會持續(xù)增大。

2021年，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只有深刻研究業(yè)主需求以及可以引發(fā)共鳴的服務(wù)，系統(tǒng)化構(gòu)建品牌，才能實現(xiàn)品牌價值的有效傳遞，發(fā)揮品牌的真正作用。

頭部企業(yè)的動作是行業(yè)發(fā)展的風向標。以萬物云、碧桂園服務(wù)等為代表的企業(yè)，在非住業(yè)態(tài)，以及多元業(yè)務(wù)發(fā)展不斷成熟的背景下，重新提出新的企業(yè)定位，以適應企業(yè)的長期發(fā)展空間。在對新品牌的闡釋中，都提到了“延伸”的概念。以“萬科物業(yè)”更名“萬物云”為例，萬科物業(yè)在住宅領(lǐng)域具有足夠的品牌影響力，然而現(xiàn)在其旗下的業(yè)務(wù)已經(jīng)包含了相對大體量的城市服務(wù)、商寫服務(wù)、科技服務(wù)等，因此萬科物業(yè)更名是勢在必行，改名舉措也彰顯了萬物云未來的發(fā)展定位。

另外，中國物業(yè)管理協(xié)會定義2021年為行業(yè)的“品牌建設(shè)年”，中國物協(xié)將在2021年統(tǒng)籌行業(yè)品牌建設(shè)，大力實施行業(yè)品牌提升行動，可見品牌建設(shè)已是大勢所趨。

表：2020年物業(yè)服務(wù)企業(yè)品牌發(fā)布事件

抗擊疫情的過程中，全國20多萬家物企、1000多萬物業(yè)人員共同抗疫，成為2020年行業(yè)一抹非常濃重的亮色。2021年，行業(yè)的定義將越來越模糊，物業(yè)服務(wù)企業(yè)日益“出圈”，縱向服務(wù)挖潛將成為行業(yè)藍海，此外，品牌建設(shè)也將成為行業(yè)一大重要趨勢。