作為房地產企業紛紛布局的第二增長曲線，物業板塊在2021年初迎來重大利好。

1月5日，住房和城鄉建設部、中央政法委、中央文明辦等10部門聯合印發《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》，著重從融入基層社會治理體系、提升物業管理服務水平、推動發展生活服務業等六個方面對提升住宅物業管理水平和效能提出要求。

過去一年，行業迎來多個國家級政策支持，此次政策匯聚十部委，對行業一直存在的敏感點、矛盾點基本都進行了覆蓋，信息量很大。

值得注意的是，政策最大的亮點在于放寬了物業企業經營邊際，《通知》鼓勵有條件的物業服務企業向養老、托幼、家政、文化、健康、房屋經紀、快遞收發等領域延伸，探索“物業服務+生活服務”模式。這為行業增值服務方面打開了新的方向。可以預見，隨著業務范圍的擴大，物企經營水平和服務能力將大幅提升。

從企業的角度來看，政策實際對規模物業企業形成巨大利好。正如在過去的“丁祖昱評樓市”年度發布會上我所表達的一樣，未來2-3年整個物管領域基本可以確定行業格局，優秀的規模物企通過收購兼并，在未來3年內實現高速發展，物業板塊30強的行業規模集中度可以基本確定下來，未來兩三年物企也會形成像房地產市場一樣的市場集中度和市場占有率。

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政策既有規范又有支持

實際上，政策既有規范，又有支持。

具體到政策內容來看，《通知》規范了企業與政府之間的邊際，特別是基層治理單元的關系，理清基層協作上的治理邊界，規范行業內出現的一些亂象。

同時，《通知》對提升物業管理服務水平提出了多項要求，如擴大物業管理覆蓋范圍、提升物業服務質量、完善物業服務價格形成機制、提升物業服務行業人員素質等。其中，在擴大物業管理覆蓋范圍中明確，結合城鎮老舊小區改造，引導居民協商確定老舊小區的管理模式，推動建立物業管理長效機制。鼓勵物業服務企業統一管理在管項目周邊老舊小區。

以此可以看出，隨著物業企業的經營水平和服務能力將大幅提升，后續將會對存量市場的盤活產生較大的影響。

政策最大的亮點在于，鼓勵物業企業拓展經營范圍。

鼓勵物業服務企業開展養老、托幼、家政等延伸服務，探索“物業服務+生活服務”模式。引導物業服務企業通過智慧物業管理服務平臺，提供定制化產品和個性化服務，實現一鍵預約、服務上門。

從這一角度而言，增值服務已成為物業當中必不可少的一項。2020年上市物企營收結構來看，增值服務占比為7.02%，在百強物業收入、利潤結構占比逐漸擴大，收入利潤仍有很大增長空間。

同時，《通知》為物業管理行業未來的數字化變革勾勒了框架。鼓勵物業服務企業加強智慧物業管理服務能力建設，運用物聯網、云計算、大數據、區塊鏈和人工智能等技術，提升物業智慧管理服務水平，促進線上線下服務融合發展。

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七大熱點厘清方向思路

資本聚焦仍在物業

在宏觀方面，物業服務的價值被公眾和專業領域加速認可。2020年，物業管理行業迎來多個重量級政策發布，為物業服務企業創造了更好的發展政策環境，也為更多物業服務企業指明了未來一段時間的發展方向。

我們對過去一年物管行業重要政策梳理發現，政策主要聚焦以下七大熱點。其中，物管行業被納入生活服務業、政府鼓勵物企參與小區舊改、支持鼓勵物業開展中介服務、鼓勵發展居家社區養老服務、支持開展線上線下生活服務等在多個政策內容被提及，值得行業重點關注。

表：2020年以來物業行業重要政策盤點

從行業發展現狀而言，中國物業管理行業處于高速發展的進程中，市場規模不斷攀升。目前物業行業規模已經超過1.2萬億，增速達20%，比地產行業整體增速快得多，在管面積不斷增加，預計已達到350億平方米。

資本市場表現亮眼，截止2020年12月31日，上市企業數量累計達到42家，2020年全年物企上市數量達到18家，另有5家企業遞交招股書尚未上市交易，預計潛在籌備上市企業或有五十家。

《通知》發布之后，物業股全線飄紅，至1月6日收盤，物業股總市值達到8499億港元，42家上市物企平均漲幅達到12.2%，可見資本市場仍然聚焦在物業板塊。

盡管物管行業一直保持高增速，物管行業市場集中度低，高度分散的情況下，目前仍然有70%業主對物業不滿，大品牌會成為首選項，因此這是物業公司最大的機會，各類企業絕對增長空間仍然很大。