物業(yè)行業(yè)近期動作頻頻，前有融創(chuàng)、華潤等頭部房企分拆旗下物業(yè)板塊上市，后有萬科旗下物業(yè)更名為萬物云，意欲何為？

近兩年來，物企上市一直都是熱門話題。2019年至今，物企上市迎來井噴，截止目前已有38家物企上市。就在12月17日，港交所迎來今年最后一家物企遠洋服務上市，收官2020物企上市潮。

在上市熱潮之下，不少物企開始熱衷于更名來重塑企業(yè)品牌形象。據(jù)克而瑞科創(chuàng)統(tǒng)計，在剛剛結束的第三屆CIOC峰會上獲得2020年度中國地產數(shù)字力TOP20物企的20家物企中，就已有過半數(shù)企業(yè)在近2年內進行了更名。

企業(yè)更名對于企業(yè)來說并不是一件小事，我們發(fā)現(xiàn)，在這些更名的物企中幾乎所有物企都在改名后加入了“服務”兩字。其次，不少物企將“智慧”、“科技”等字樣融入了企業(yè)名稱當中。企業(yè)在具體的業(yè)務中也積極投資科技企業(yè)，目前已投科技公司數(shù)量達110家，通過科技對現(xiàn)有業(yè)務進行賦能。

其實智慧化服務和相關業(yè)務早已成為了不少物業(yè)公司的衍生業(yè)務，此次在更名中直接加入科技相關字樣，代表物企產品服務帶動品牌升級。

智慧化、數(shù)字化一直是近兩年大熱的詞匯，對于物業(yè)公司而言，隨著大數(shù)據(jù)、5G、物聯(lián)網(wǎng)等技術不斷融入居民生活，智慧社區(qū)已經成為了物業(yè)公司躲不開的話題，社區(qū)智能化、物業(yè)智能化已是大勢所趨。

TOP20物企已投資110家科技公司

根據(jù)克而瑞發(fā)布的2020年度中國地產數(shù)字力TOP20物企榜單來看，前20的頭部物企正在積極成立或戰(zhàn)略投資科技公司，為企業(yè)數(shù)字化管理賦能。目前，這些企業(yè)旗下共有110家科技公司被孵化或戰(zhàn)略投資。

值得關注的是，相對于對外投資的模式，Top20物企更傾向于自我孵化模式，即企業(yè)數(shù)字化團隊及業(yè)務由內部孵化的模式。據(jù)克而瑞科創(chuàng)統(tǒng)計，TOP20物企自我孵化科技企業(yè)數(shù)達76家，遠超過對外投資科技企業(yè)數(shù)的34 家。

這種模式從集團內部數(shù)字化團隊研究成果賦能業(yè)務開始；當企業(yè)將數(shù)字化業(yè)務提升到戰(zhàn)略高度，數(shù)字化投入和重視度大幅增加，往往會成立科技公司，作為集團下屬子公司；科技子公司在不斷增強自身地產數(shù)字化業(yè)務領域的同時，也嘗試開拓外部市場。

值得關注的是，相對于對外投資的模式，Top20物企更傾向于自我孵化模式，即企業(yè)數(shù)字化團隊及業(yè)務由內部孵化的模式。據(jù)克而瑞科創(chuàng)統(tǒng)計，TOP20物企自我孵化科技企業(yè)數(shù)達76家，遠超過對外投資科技企業(yè)數(shù)的34 家。

這種模式從集團內部數(shù)字化團隊研究成果賦能業(yè)務開始；當企業(yè)將數(shù)字化業(yè)務提升到戰(zhàn)略高度，數(shù)字化投入和重視度大幅增加，往往會成立科技公司，作為集團下屬子公司；科技子公司在不斷增強自身地產數(shù)字化業(yè)務領域的同時，也嘗試開拓外部市場。

同時，成立或投資的科技企業(yè)所涉及的業(yè)務類型較廣，據(jù)克而瑞科創(chuàng)統(tǒng)計分析，科技企業(yè)的業(yè)務方向達到22個，其中智慧社區(qū)、智慧建造、軟件開發(fā)占據(jù)前三位，分別占比19%、17%和16%。目前，軟件開發(fā)行業(yè)的技術已經基本趨向于成熟，對于房企來說，布局軟件開發(fā)的科技企業(yè)相對比較容易，因此軟件開發(fā)的科技企業(yè)數(shù)量較多。但是進軍一個科技垂直化領域并非一件易事，從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，物企所投資的科技企業(yè)現(xiàn)階段更多是處在智慧社區(qū)和智慧建造兩個領域。

2019年5月，碧桂園服務正式從廣東碧桂園物業(yè)服務股份有限公司變更為碧桂園智慧物業(yè)服務集團股份有限公司。公告稱，公司名稱的變更將有利于使成為“國際領先的科技型綜合服務集團”的愿景進一步清晰。目前碧桂園已成立/投資共有20個科技公司，涉及范圍從機器人研發(fā)、智慧建造、智慧社區(qū)、智慧營銷等九個方面。

近日，碧桂園服務圍繞新科技、新服務、新生態(tài)、新價值，提出了“新物業(yè)”的概念，碧桂園服務集團副總裁 CIO 袁鴻凱對“新科技”做了進一步的闡釋：“碧桂園多年來對空間的投入是巨大的，致力于將AI加持與傳統(tǒng)機器的使用發(fā)揮到極致，讓服務實現(xiàn)可跟蹤、可衡量、可優(yōu)化。”

碧桂園服務從2019年開始成立機器人研發(fā)中心，將標準化服務的數(shù)據(jù)鏈進一步向下延伸，基于空間運營的數(shù)字化能力與智能化進行結合，達到人機效率的最大發(fā)展。這是碧桂園的一個發(fā)展方向，也是物業(yè)未來的發(fā)展方向之一，同時也是未來應對不斷增長的人工成本，最優(yōu)化成本結構的最優(yōu)解決方式之一。

1、物企收入模式在改變

2019年，物企加速調整戰(zhàn)略發(fā)展方向，擴大規(guī)模仍是物業(yè)企業(yè)的主旋律，物業(yè)行業(yè)集中度進一步提升。百強物企通過資本和平臺優(yōu)勢、關聯(lián)房企支持、收并購等方式不斷擴大管理規(guī)模，在管理的廣度和深度上取得顯著的突破。

但對于大多數(shù)物企來說，收入仍主要來源于基礎物業(yè)服務。數(shù)據(jù)顯示，2019年，500強企業(yè)基礎物業(yè)服務收入達2660.53億元，同比增長17.86%，占總營業(yè)收入的78.08%，仍是企業(yè)創(chuàng)收的主力。多種經營服務收入746.94億元，占總營業(yè)收入的21.92%，較上年增長1.63個百分點。

從500 強企業(yè)基礎物業(yè)服務、多種經營服務收入和營業(yè)成本的角度可以看到，若企業(yè)僅開展基礎物業(yè)服務，53%的企業(yè)的物業(yè)服務費收入無法彌補企業(yè)成本支出，即超過半數(shù)的企業(yè)若僅開展基礎物業(yè)服務將無法支撐其發(fā)展。

在多重壓力下，傳統(tǒng)的商業(yè)模式已經不再適合物企的發(fā)展。物企正在思考如何將技術與物業(yè)企業(yè)管理融合，實現(xiàn)組織效能提升；如何以客戶為核心，建立業(yè)主與員工，員工與員工，員工與業(yè)務之間的連接，構建與之相匹配的能力和服務。

2、以客戶為核心的增值服務或成趨勢

隨著地產存量時代的到來，物業(yè)與資產運營企業(yè)正在發(fā)生巨大變化，物業(yè)作為地產產業(yè)鏈的一端，通過服務創(chuàng)新來盤活資產，孵化出新的服務場景與盈利模式，撬動萬億級存量市場。以客戶服務為新的價值體系將會成為主流，物業(yè)的核心競爭力將發(fā)生根本性轉變，原本對物的管理將慢慢衍生聚焦到對人的服務，這將給物業(yè)市場帶來無限現(xiàn)象。

根據(jù)克而瑞科創(chuàng)的統(tǒng)計結果顯示，TOP20的物企盡管收入仍主要來自基礎物業(yè)服務，但增值服務的收入增長率非常高，從公司的年報和招股書上可以看出，各家都在積極部署多元化的社區(qū)增值服務以提高公司的毛利率，滿足業(yè)主日益增長的個性化需求。

Top20物企收入構成情況及增值服務占比

從頭部各家物業(yè)服務的部署情況可以看出，針對智慧通行、在線繳費、管家服務、公告資訊、移動平臺等物業(yè)基礎服務功能已基本具備。而在業(yè)主增值服務方面卻表現(xiàn)的層次不齊，在線商城、家政美居、房屋租售服務、會員權益以及社區(qū)社交活動是目前頭部企業(yè)關注度比較高的，而在醫(yī)療健康、教育、旅游和金融理財?shù)确矫娴耐度胼^少。這是因為目前增值服務尚處于一個探索和初步發(fā)展的階段，還沒有形成成熟的業(yè)務模式，物企也還不具備完善的運營服務和整合多元化產業(yè)資源的能力。

Top20物企在增值服務領域的布局情況數(shù)據(jù)來源：各公司年報，公開資料，克而瑞科創(chuàng)總結

據(jù)世茂服務招股數(shù)據(jù)顯示，除了日益增長的基礎服務收入外，社區(qū)增值服務取得巨大增長。所得收入占總收入的百分比由2017年的6.0%上升至2018年的7.1%及2019年的26.0%，并進一步上升至截至2020年前六個月的26.7%。毛利率也由27.5%上升至33.7%。

毛利率增加歸因于物業(yè)管理服務盈利能力提高，而最主要原因在于主社區(qū)增值服務收入貢獻的提升，其產生的較高毛利率是由于社區(qū)增值服務所需人手少于物業(yè)管理服務及非業(yè)主增值服務。世茂服務計劃將上市所募集資金的約5%或272.5百萬港元用于提供更多增值服務。

03自主、多元化地經營發(fā)展

長期以來，多數(shù)物業(yè)企業(yè)在地產母公司的依賴下發(fā)展，只重視物業(yè)管理而對自身經營的問題考慮較少。然而現(xiàn)階段僅僅重視主業(yè)，已經在很多企業(yè)的發(fā)展后勁上顯露出諸多不足。物企正在通過打造物業(yè)子品牌、戰(zhàn)略合作、收并購和招投標等方式，向城市服務、空間科技服務、公建服務等多個場景布局，向物企服務邊界延伸。

由于傳統(tǒng)物業(yè)行業(yè)發(fā)展的天花板，多元化的經營布局有利于持續(xù)釋放市場空間，這些領域具有細分賽道多，專業(yè)能力和門檻較高的特點，先進入者將具有先發(fā)優(yōu)勢，發(fā)展前景可期。

Top20物企多元化布局情況數(shù)據(jù)來源：各公司年報，公開資料，克而瑞科創(chuàng)總結