“十四五”（2021-2025）期間，房地產稅會在中國落地嗎？它又將怎樣影響房價和我們的資產配置？ “中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議”已于11月3日公布，里面沒有直接提及房地產稅。但種種跡象顯示，十四五期間房地產立法會全面推進。 因為在“建議”里有如下表述： 明確中央和地方政府事權與支出責任，健全省以下財政體制，增強基層公共服務保障能力。

完善現代稅收制度，健全地方稅、直接稅體系，優化稅制結構，適當提高直接稅比重，深化稅收征管制度改革。 

這里面透露了四個重大信息：

 第一，中央和地方政府的“事權與支出責任”將進一步明確。也就是說，哪些事情需要中央來管、來買單，哪些事情需要地方政府來管、來買單，將更加清晰。

 第二，劃清地方和中央的責權之后，要“健全省以下財政體制，增強基層公共服務保障能力”。 1994年分稅制改革之前，地方財政自主權比較大，一度造成了中國“國家能力”的持續降低。分稅制之后，中央拿到了更多的財政分成，增強了轉移支付（用富裕地區的錢支持落后地區）的能力，中央權威和全國一盤棋的局面得到了強化。 但負面作用隨著而來，地方政府負責的事情多、經費緊張。尤其是地級和縣級政府，更是如此。因為中央的轉移支付發給各省，省里再次分配的時候，肯定偏向中心城市。今年疫情之后，中央提出2萬億“救急錢”直通基層、保運轉，就是這個原因。 所以增加地方政府穩定的收入來源，就成為改革的方向。

 第三，適當提高直接稅比重。什么是直接稅？房地產稅就是一種重要的直接稅。

 第四，“健全地方稅”。什么是地方稅？就是收取之后歸地方使用的稅，比如房地產稅。 從上述四點可以看出，房地產稅未來將發揮重要作用。它將是地方政府的“長期糧票”、“穩定收入”，可以解決中央和地方事權、支出責任劃分的問題。 所以，雖然“意見”沒有提及房地產稅，但“十四五”期間房地產稅立法全面推進，是必然的。 中國的立法，一般要“三讀”。所謂“讀”，就是“審議”。 對于爭議大、緊迫性不強的法律，審議一次需要1年時間。房地產稅比較特殊，爭議很大、涉及面很廣，估計“三讀”未必夠用。所以，從公布“草案”到立法完成，可能需要三到四年時間。 

房地產稅還有一個非常特殊的地方：各地經濟發展水平、居民承受能力和房價水平不同，所以全國人大層面的立法解決不了全部問題。國家層面的立法，只能給出一個框架，解決開征房地產的合法性問題，然后要地方政府繼續立法。 每個省都要自己的房地稅條例，但也只能在省級層面給出框架。然后還需要地級市層面再次立法，到了這個層級，房地產稅的很多細節才能確定。比如稅率、開征的時間和減免的標準。

但這些具體標準，要符合全國人大立法給出的范圍。 所以我的理解是：房地產稅一般需要三級立法，只有直轄市或計劃單列市例外，是二級立法。 由于大家在購買商品房的時候，事實上繳納了數十年不等（一般是70年）的土地使用費，所以肯定會有免征面積。

免征面積是多少，國家會給出一個范圍，各個城市自己確定。 有人建議，應該根據房屋市值給出“免征市值”，這個其實不公平。

比如中西部一個地級市，一套100平米的房子可能只需要80到120萬元。但在北上深動輒需要千萬。如果都按照一定市值免征，大城市的房地產稅就太嚴苛了。

 稅率是多少？美國一般按照房屋計稅價的1%到3%不等。而房屋計稅價，則是在房屋市場價基礎上略微打折計算出來。 很多人往往按照美國的征稅方式來推算中國的房地產稅，往往得出一個讓自己嚇一跳的結果。按照美國的方式，比如北上深一套2500萬（計稅價2000萬）的房子，如果不能免稅，稅率為2%，每年要繳納40萬的房地產稅。 事實上這是不可能的，因為中國內地情況跟香港類似，房價包含了數十年的土地使用費。而美國則沒有包含。所以香港的房地產稅（包括差餉、地稅、物業稅）率比較低，最終負擔跟一套房子的管理費差不多。 其實美國房地產稅也不高，Zillow統計顯示，美國平均每套房子的房地產稅是低于這套房子的水電費的。

 至于新加坡，聽起來房地產稅率很高，還有累進制的稅率。但新加坡房地產稅的計價基礎是“房屋年值”，也就是一套房子里有一間臥室出租獲得年租金收入，來作為計稅的“稅基”。即便是收到20%的房地產稅率，也無傷大雅。而且無論房子有多大，都只按照其中1個臥室出租獲得的收入來計算房地產稅。 房地產稅是地方政府的長期飯票。沒有任何一個政府豪橫到：通過征稅讓房價不斷下降，最終砸了自己的飯碗。 如果房地產稅負擔太重，造成房價不斷下降，人民會用腳投票的。沒有了人民，城市級別會下降，行政區會合并，公務員會被裁員，收入也長期滯漲，這是最基本的邏輯。

有了房地產稅，只能讓地方政府更關心樓市，力求保證樓市的慢牛走勢，否則地方財政就無法穩定增長。

此外，不同的城市之間是有競爭的。比如杭州、南京、蘇州，如果杭州的房地產稅率高于南京、蘇州，只能加劇人才流入南京、蘇州；反之，蘇州、南京如果稅率很高，讓老百姓不滿意，大家會搬到杭州、寧波去。 至于中西部的很多地級市、縣城，房地產稅負擔要更輕一些才行，否則人民會用腳投票，一哄而散，都跑到大城市去了。 “人民日報”2015年10月8日曾發表過一篇談房地產的文章，提出了一個有意思的觀點：“從征稅角度來說，稅收是一種拔鵝毛的藝術，鵝毛肯定要拔，高水平的表現是：既把鵝毛拔下來，又不讓鵝叫喚，或者少叫喚。” 

房地產稅是一種直接稅，如果太重、太嚴厲，一定會讓“鵝”很痛苦。 在房價超高、居住矛盾較大的中心城市，特別是北上深等，累進制、懲罰性的房地產稅率，很有可能會出現。

也就是說，對于在這些城市擁有多套住宅的家庭，很有可能會落地累進制的稅率，逼迫他們拋出一些房子，緩解住房矛盾。 目前韓國和新加坡都出現了累進制、懲罰性的房地產稅。當今世界正進入民粹主義的時代，中國也將進入以內部大循環為主體的時代，螞蟻集團被暫停IPO、國家開始對大互聯網企業反壟斷，都意味著在“蛋糕很難做大”的時代，需要“把蛋糕分得更公平一些”。 所以，不建議在一線城市、強二線城市集中持有多套住宅。

比如北上深這類城市，你最多擁有4套住宅，多了將來可能會有比較嚴厲的稅率。如果還有余錢，可以考慮配置國外大城市的不動產，或者普通二線城市的不動產，還有就是處于有價值都市圈內的、三四線城市的不動產。 

比如一個深圳家庭，在假設行政區劃長期不變的情況下。如果資金充裕，也只能最多在深圳持有4套住宅，如果想再配置，可以考慮1套在廣州，1套在東莞，1套在惠州，1套在珠海。當然也可以考慮在海口有1套，在昆明有1套，在倫敦有1套，在香港有1套。

這樣，就可以避免累進制、懲罰性房地產帶來的壓力。或許將來你在深圳之外配置的房產，很多可以免房地產稅。城市等級越低，越有可能為外來購房者免1套房地產稅。 特別有錢的家庭，在配置完住宅之后，可以考慮配套好的商務公寓、寫字樓，甚至精選商鋪來投資。由于這些資產一般不限購，盡量在一線城市、重點片區買。

你不是反對大家買公寓、寫字樓和商鋪嗎

是的，這些投資的確效率不高。但特別有錢的家庭，其投資邏輯跟普通人不同，他有大量現金需要存放在一個地方，來避免貶值。在不想、不能到國外投資的情況，一線城市優質的公寓、寫字樓和商鋪，也有長期抗通脹的一定能力。可以慎重選擇。 從長遠看，普通地級市、縣城，未來會鼓勵買房，而不是限制買房。因為僅靠房地產稅等地方稅種，還是支撐不了地方政府的運轉，賣地收入一定要有。 所以在10年之后，中國90%的城市一定是鼓勵大家買房子的，而不是限制大家買房子。