在不久前結束的易居中國地產金融論壇上，高和資本合伙人蘇鑫對外公布了兩個即將向市場推出的項目情況。

這也將是疫情后，北京即將面世的兩個最大的商業地產項目：與中糧大悅城共同投資開發的“大悅春風里”，以及與紅星美凱龍、首開合作改造的“融中心”。

其中，融中心是一直備受北京媒體關注的項目，其前身是位于北京東北三環黃金地段的“愛琴海購物中心”，高和資本收購后，將通過城市更新的模式，將其改造為新型的商業辦公空間。

蘇鑫的演講圍繞一個高和資本剛剛開拓的新賽道：地產科技。

今年上半年，高和成立了一支新基金，專注地產科技領域PE投資。并很快落子首個項目：領環。

這是一家在智慧能源領域領先的科技公司，能夠有效的節約商辦物業能效，預計近年登陸資本市場。

在高和地產科技基金團隊發布的一份地產科技白皮書上，對地產科技這一創新領域的大部分創業項目都有較為詳盡的研究。

高和聚焦這一賽道的主要目的，不僅是看好這些項目未來的投資價值，更是其正在構建的“飛輪模式”一個重要組成部分。

“飛輪模式”最早是由亞馬遜率先提出的，是指亞馬遜最重要的三個核心業務板塊：會員服務、第三方賣家平臺和云服務，以客戶需求為核心構建起來的一個互為補充，互相推動的生態體系。

羅振宇在邏輯思維的一期節目中，講述了馬斯克運用飛輪模式，將商業衛星發射、電動汽車等原本看似互不相關的業務，構建成一個體系，為完成其人類移民火星計劃的宏大設想，對蘇鑫很有啟發。

對于高和而言，地產科技的核心價值在于提高商辦物業的資產價值。城市更新的核心，就是如何提升商辦物業的現金流和租金收益，進而提高其資產估值。

2018年8月，高和資本與中糧大悅城控股共同成立了一支城市更新并購基金，并于去年7月投資了首個項目：位于北京大興的大悅春風里。這一承載了諸多5G科技概念的國內首座智慧MALL，將于今年12月25日正式對外營業。

中糧大悅城與北京電信合作推出首個5G＋MEC智慧商業系統，稱為悅云。

該系統除了具有大多數新商業所具備的智能向導、智慧停車、智慧營銷系統等功能，最重要的是可以打通商戶之間的積分系統，從而激活大悅城數十萬的會員體系。

這有可能為剛剛開業的購物中心完成快速導流，從而提升其租金水平。這便是地產科技可能為商辦物業帶來的直接價值，商辦物業的租金收益，又直接關系到其資產估值。

中糧大悅城是購物中心運營領域公認的領軍企業，作為央企，既不缺少資金，也不缺少資源。其與高和資本共同成立基金平臺，是看重高和在商辦物業資產管理方面的能力，以及投、融、管、退的經驗。

大悅春風里也是中糧大悅城首個以基金模式運營的項目，這種模式一旦成功，就可能支持其迅速在多個城市復制，減少持有資產的壓力，從而投資運營更多的項目。

高和資本成立于2009年，至今已累計投資管理420多億規模的商業地產項目，是中國商業地產基金和城市更新領域領先的標桿企業。

蘇鑫曾任SOHO中國董事、首席運營官，協助潘石屹打造了SOHO中國極具競爭力的地產行銷團隊。

創業初期，蘇鑫通過并購基金，收購亟待出售的寫字樓，經過改造，提升其整體品質和物業管理水平，并利用其在商辦物業領域的銷售能力，散售給投資型客戶。

高和將其在這一時期的資產管理模式，形象的稱為“資產精裝修”，而將喜好投資具有穩定收益的商辦物業的高凈值客戶稱之為“安全性資本”，媒體則稱高和是“閃電基金”，指其從并購至退出項目時間很短，投資回報率很高。如在2010年至2011年，高和即先后并購了中莎廣場、金澳國際等項目，并完成銷售退出。

2015年后，投資商辦物業市場的安全性資本驟減，伴隨互聯網科技在各傳統領域的廣泛應用，以及新消費文化的升級，高和開始轉變商業模式，瞄準城市更新這一新興的萬億級市場，提出新辦公理念，著重提升其為傳統辦公注入全新活力的資產管理能力。

不再追求銷售周轉，把高和云峰和新街高和打造成為適合長期的機構資本持有的項目。

為了實現基金投資的退出，高和資產成為推動資產證券化的先鋒，牽頭推動了首個CMBS項目的發行，并推出了國內重點商辦物業的私募REITs。

目前，證監會正在加速推進資產證券化改革，公募REITs推出，已差最后一公里，中國一旦開放REITs市場，高和的飛輪也將完成最后的閉環。

在發行地產科技基金之前，高和與翰同資本共同成立了一支專注投資地產領域輕資產運營公司的私募基金，先后投資了樂乎、好享家、優客工場、路客等多個與地產運營緊密相關的明星創業企業。

這支基金同樣致力于為“新運營”能力整合能夠提升資產現金流的內容，地產科技基金也延續著這一方向。

以重資產的并購基金為主體，搭配圍繞新辦公、新商業場景和提升資管能力的私募股權基金，并不斷在資產證券化領域破冰，尋求基金退出的有效金融工具。

高和在城市更新的萬億賽道上，逐步構建起由并購基金、資產證券化和產業創新投資三個輪子構建的飛輪模式。

它們都能獨立盈利，又互為補充，互為助力，將最大化地覆蓋與整合城市更新領域的上下游資源，并能讓商業模式形成閉環，成為一個投資生態系統，使其所發揮的投資盈利作用倍增。

比如并購基金收購城市更新項目，這一過程中會為資產證券化和地產科技業務，尋找潛在合作資源。

資產證券化業務為并購基金提供退出渠道，同時也能給并購基金提供更多的投融資機構資源和項目資源。地產科技所投的企業，可以直接服務于并購項目，提升項目的現金流，同時被投企業也因獲得業務來源，增加未來可預期的快速增值空間。

高和飛輪模式為中國放開REITs市場的大風口做好了各種充分預備。

這也是高和資本作為一支沒有任何特殊背景的基金公司，近年來先后與中糧、首開、金茂、正大、紅星美凱龍等眾多央企、世界500強企業及上市公司達成深度合作的原因。

2016年，高和資本的飛輪模式帶動了更多積極涌向城市更新的領域的企業，高和推動發起了中國城市更新論壇平臺，匯聚了包括黑石、國壽、萬科、華潤、瑞安、中糧、正大、等在內的眾多頂級地產及金融機構，作為理事單位。

也包含了許多年輕而有活力的，橫跨藝術、科技領域的創業創新機構。