8月末的遼寧阜新，雨水頻頻，褪去了夏日的燥熱后，濕潤的秋風帶來了久違的舒適。

在阜新市太平區(qū)城南街道鑫源小區(qū)，茶余飯后能看到大量的居民們悠閑地坐在一起聊天、打牌。與眾不同的是，他們談?wù)摰脑掝}多是自己小區(qū)及周邊小區(qū)的房價。

“一套38平方米毛坯房，15000元，每平方米均價398元；一套56平方米毛坯房，20000元，每平方米均價357元；一套60平方米電梯樓毛坯房，45000元，每平方米均價750元……怎么樣？很低吧，但一套都賣不出去。”大于（化名）今年51歲，在鑫源小區(qū)內(nèi)開了一家房產(chǎn)中介，主要經(jīng)營鑫源、城南小區(qū)（早期棚改）、米家小區(qū)等房源。談到該片區(qū)房產(chǎn)的售賣成交情況，大于顯得非常無奈。

阜新市，地處遼寧省西部的低山丘陵區(qū)，是遼寧省西北部地區(qū)的中心城市，沈陽經(jīng)濟區(qū)重要城市之一，曾擁有全亞洲第一大露天煤礦，被譽為“北方煤都”。而今，褪去“煤都”光環(huán)后的阜新因低價房再次進入公眾視野。

澎湃新聞（www.thepaper.cn）記者前往阜新市實地了解到，阜新市的“白菜價”房源主要存在于大于所在的鑫源小區(qū)以及附近米家小區(qū)等，這些小區(qū)基本都是遠離市區(qū)的棚改回遷房，而非通常意義的商品房。

某低價房源小區(qū)  

但“白菜價”房源背后折射出的，則是資源枯竭型城市的轉(zhuǎn)型困境。

“白菜價”棚改回遷房

澎湃新聞查詢多個二手房交易網(wǎng)站看到，阜新市低價房源普遍集中在城南小區(qū)（早期棚改）、鑫源小區(qū)、米家小區(qū)、平安西部、高德小區(qū)等，部分房源每平方米單價基本都在500元左右。

某網(wǎng)站低價房源截圖

某網(wǎng)站低價房源截圖根據(jù)網(wǎng)絡(luò)低價房源顯示信息，澎湃新聞記者前往房源所在小區(qū)進行探訪時注意到，這些小區(qū)都規(guī)模較大，環(huán)境整潔，更像是一個大的社區(qū)，超市、藥店、飯店、幼兒園、健身器配套設(shè)施也都較為完善。但房屋老舊，離市區(qū)較遠，有的甚至靠近荒地，并且小區(qū)均為棚改回遷房。

鑫源小區(qū)大于告訴澎湃新聞記者，他2006年底回遷入城南小區(qū)（早期棚改），當時小區(qū)有些人在市區(qū)買了房，也有人家里回遷時分到多套房，很多人都有賣房需求，他看到其中商機，2007年就在小區(qū)內(nèi)開了房產(chǎn)中介?！爱敃r55平方米簡裝，好一點的能賣到9萬左右，生意最好的時候是2012年下半年，很多外地人來買房，為了小孩讀書落戶，一套房中介費都能賺5000元。”

隨著生意漸好，2015年大于又在鑫源小區(qū)購置了房產(chǎn)，“雖然都是棚改回遷，但這個畢竟是新小區(qū)，城南的房子老一點，不過還好脫手了，不然現(xiàn)在絕對也壓在手里”，大于坦言，現(xiàn)在的房子越來越不值錢，生意也不好做，一個月賣出一套房屋都難，小區(qū)里很多房產(chǎn)中介都不干了，“這里本來就不好賣，現(xiàn)在很多人賠著錢想脫手，2萬左右一套的房子多的是，想要，分分鐘就能給你找到5套?！?

大于帶澎湃新聞記者看了一套城南小區(qū)（早期棚改）6層頂樓的毛坯房，建于2008年左右，約38平方米，售價1萬5，折合每平方米395元，因為閑置太久，裂痕嚴重，而且陽臺有滲水現(xiàn)象?！芭锔幕剡w房的質(zhì)量都不會太好，如果長時間不住就會有這種問題，又是在頂樓，長時間無人打理問題很多，再便宜也無人問津。”大于表示。

38平方米售價1萬5在鑫源小區(qū)，一套60平方米的高層電梯樓毛坯房，建于2015年之后，房子較新，售價僅為4萬5。大于介紹，“電梯樓才賣4萬5，這要是從前想都不敢想，現(xiàn)在這個小區(qū)空置了很多，但即使這樣還是沒人買?！?

鑫源小區(qū)電梯樓同為棚改回遷房的米家小區(qū)閑置房多的更為明顯，走進小區(qū)里，到處都能看到張貼著出售房屋廣告的玻璃，小區(qū)極為冷清，記者以購房者的身份前往四層的一間55平方米房子，這套毛坯房標價2.5萬元。房主表示，自己全家都已搬到沈陽，當時分的房子多了一些，類似閑置的還有親戚的加起來有10套之多，現(xiàn)在不求賺錢，能脫手就行。

從房屋的玻璃向外看去，一片綠地，“住這里特別清凈，遠離市區(qū)，你可以感受田園生活。”房主推薦說。

米家小區(qū)某房間窗戶外與距離市中心13公里的米家小區(qū)、鑫源小區(qū)相比，平安西部小區(qū)相對而言靠近市區(qū)，距離市中心7公里左右。小區(qū)里一套網(wǎng)上掛牌售賣的55平方米頂樓毛坯房，售賣2萬元，每平方米均價364元，房子并無直觀問題。中介表示，2萬元包括直接把戶過到名下，水、電、物業(yè)費都會幫助置辦好。由于房主是外地人，急于脫手才會這么便宜。

平安西部小區(qū)但阜新也并不是所有的房子價格都如此低廉、售賣困難，市中心的新房普遍單價在每平方米3900元左右，像碧桂園、祥宇等品牌樓盤保持在每平方米5000元以上，且售賣緊俏，好的樓層基本已經(jīng)售光。而多數(shù)二手房房價則保持在每平方米2700元上下，也未出現(xiàn)“白菜價”。

當然，這樣的價格和南方很多城市甚至縣城的房價相比，已經(jīng)是低得不能再低了。

阜新出租車司機李平（化名）坦言：“房價降得最快的就是原來的棚改回遷房，之前住的大多都是礦上工作的，隨著多個煤礦關(guān)停，很多人都只能外出打工，本來也沒多少人了，而且房子和商品房比起來質(zhì)量不怎么樣，誠心想住的話都不會買這里，人越走越少，房子越剩越多?！?

“白菜價”背后的資源枯竭型城市轉(zhuǎn)型之困

前有鶴崗，今有阜新，皆因“白菜價”房子上了熱搜。

與鶴崗類似，過去阜新也曾經(jīng)是重要的煤炭基地，因煤而興，巔峰時期，僅海州礦的年產(chǎn)量就占據(jù)全國總量的10%以上。然而，經(jīng)過多年的開采之后，阜新的煤礦資源已經(jīng)枯竭，煤炭主導(dǎo)的單一產(chǎn)業(yè)開始衰退，城市陷入了“礦竭城衰”的困境。

阜新海洲露天礦國家礦山公園2001年阜新市被國務(wù)院確定為“全國首個資源枯竭城市轉(zhuǎn)型試點”，隨后開始了艱難的轉(zhuǎn)型摸索。然而，城市“資源依賴癥”并沒有隨著轉(zhuǎn)型的提出而徹底解決。

在中國社會科學院生態(tài)文明研究所理論研究室主任、研究員王業(yè)強看來，由于阜新市長期依賴煤炭資源開采，煤電在地方經(jīng)濟占比超過一半，在城市經(jīng)濟發(fā)展中缺乏產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的動力，長時間內(nèi)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較為單一。阜新市在提出轉(zhuǎn)型后，煤炭在很長一段時間仍是支柱產(chǎn)業(yè)，地方經(jīng)濟依然沒有擺脫對傳統(tǒng)資源的依賴。

新華社在2017年曾報道，盡管這些煤城已宣告資源枯竭，國有煤礦產(chǎn)量曲線卻一度箭頭向上，與“黃金十年”市場走勢高度擬合：阜新礦業(yè)集團2001年原煤產(chǎn)量826萬噸，2011年增至1210萬噸，隨著市場下滑產(chǎn)量跳水，2015年又降至771萬噸。

阜新過去以煤炭作為支柱產(chǎn)業(yè)，2015年左右煤炭行業(yè)下行，期間就業(yè)機會減少，人口出現(xiàn)外流。

上述報道提及，2015年，阜新礦業(yè)集團營業(yè)收入一下子減少30個億，利潤總額由正變負。2016年更是雪上加霜，由于無煤可采，本地7座煤礦關(guān)閉了6座，2.8萬名職工面臨轉(zhuǎn)崗分流。該集團一位財務(wù)負責人透露，2016年阜新市76%的社保缺口，來自于這個多年的納稅大戶。

此外，澎湃新聞查詢阜新市2015年和2019年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報注意到，從全市戶籍人口數(shù)據(jù)來看，2015年末是189.5萬人，2016年末是188.9萬人，2017年末是186.2萬人，2018年末是185萬人，2019年是183.7萬人，4年減少了5.8萬人，阜新的人口一直呈凈流出狀態(tài)。

另據(jù)遼寧省各城市最近三年的國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報顯示，阜新市的GDP三年均排名末位，2017年至2019年分別為421.7億元、446億元、488.1億元，而同省的大連市則為7363.9億元、7668.5億元、7001.7億元，近三年均位列第一，對比懸殊。

其中，2019年阜新實現(xiàn)GDP為488.1億元，人均地區(qū)生產(chǎn)總值27945元，不足全國平均水平的四成。我國人均國內(nèi)生產(chǎn)總值為70892元。

“根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2019年東北阜新、鶴崗的商品房均價分別在3500元和2900元左右的水平。峰值出現(xiàn)在2014年，分別為3900元和3500元左右。明顯的變化是都經(jīng)歷了一個緩慢的上升，然后下降的過程，步調(diào)基本一致。”中國社會科學院生態(tài)文明研究所理論研究室主任、研究員王業(yè)強對澎湃新聞分析，這些資源型城市的衰退必然會造成房價的低迷，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)衰落，接續(xù)產(chǎn)業(yè)跟不上，經(jīng)濟衰退必然留不住人。隨著人口流出以及人口向中心城區(qū)集聚的發(fā)展，那些位置差、配套差的回遷房就會面臨被拋棄的風險。

轉(zhuǎn)型路在何方

王業(yè)強表示，經(jīng)濟衰退、人口凈流出，這實際上就是城市收縮的現(xiàn)象，也是國際上城市發(fā)展過程中普遍存在的現(xiàn)象。在我國部分地區(qū)，很多城市也面臨著局部收縮的問題，只不過東北地區(qū)表現(xiàn)較為明顯，轉(zhuǎn)型是這些城市所面臨的必然選擇。

近幾年，在中央和地方的共同努力下，雖然大部分枯竭型城市實現(xiàn)了經(jīng)濟增長，但轉(zhuǎn)型目標遠未完成，很多資源枯竭型城市仍在轉(zhuǎn)型路上。

在王業(yè)強看來，東北振興這么多年，國家給了很多政策，但是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級依舊是困難重重。除了外部環(huán)境因素之外，一個關(guān)鍵的原因就是體制機制不活。

“由于長期受傳統(tǒng)經(jīng)濟發(fā)展思維束縛，重工業(yè)經(jīng)濟地位根深蒂固，短期難以改變，自主性、多元性、靈活性的產(chǎn)業(yè)發(fā)展意識不夠。東北缺的不是技術(shù)創(chuàng)新，而是制度創(chuàng)新。因此，東北產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，需要重點克服阻礙創(chuàng)新的體制機制，尤其是在產(chǎn)業(yè)智能化時代，利用東北老工業(yè)基地基礎(chǔ)優(yōu)勢，通過與新技術(shù)、新產(chǎn)業(yè)融合推動轉(zhuǎn)型升級，改善營商環(huán)境，完全可以彎道超車、實現(xiàn)振興?！蓖鯓I(yè)強說。

王業(yè)強表示，以阜新為例，從自身發(fā)展來看，首先應(yīng)大力引進環(huán)境治理方面的專門人才，利用國內(nèi)外環(huán)境監(jiān)測與治理的先進技術(shù)，盡快改善全市生態(tài)環(huán)境。如今阜新市環(huán)境污染嚴重，加大環(huán)境治理力度，確保生態(tài)環(huán)境逐年改善，營造宜居環(huán)境已經(jīng)迫在眉睫。其次是應(yīng)完善城市產(chǎn)業(yè)體系，克服對傳統(tǒng)煤炭資源的依賴性，發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)。

值得注意的是，阜新也開始從環(huán)境治理和生態(tài)修復(fù)為出發(fā)點來探索新產(chǎn)業(yè)。

新華社2019年曾報道，阜新規(guī)劃建設(shè)百年賽道城，賽道城項目規(guī)劃區(qū)域約30平方公里，其中24平方公里為廢棄礦區(qū)，6平方公里為待建城區(qū)。規(guī)劃在24平方公里的廢棄礦區(qū)中，依托礦坑現(xiàn)狀及分布，建設(shè)12條各類“主題賽道”，同時圍繞賽道規(guī)劃建設(shè)特色小鎮(zhèn)集群，涵蓋紅旗賽道小鎮(zhèn)、賽道樂園小鎮(zhèn)、冰雪世界小鎮(zhèn)、汽車摩托車場地賽競技小鎮(zhèn)等。6平方公里的待建城區(qū)規(guī)劃建設(shè)以職業(yè)教育（重點發(fā)展通用勤務(wù)專業(yè)）為主要發(fā)展方向，力圖打造成教育、研發(fā)、創(chuàng)客等產(chǎn)業(yè)的綜合體。

王業(yè)強還表示，除了內(nèi)部動力外，還要積極抓住外部機遇來破解自身困境，包括高鐵、機場等發(fā)展機遇，不斷完善區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施和交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，積極融入國內(nèi)經(jīng)濟大循環(huán)，為當?shù)禺a(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展創(chuàng)造機遇。

比如，預(yù)計今年年底建成通車的京沈高鐵，起自北京，途經(jīng)北京市順義區(qū)、懷柔區(qū)、密云區(qū)，河北省承德市，遼寧省朝陽市、阜新市，終至沈陽。京沈高鐵全線通車后，將進一步擴展東北地區(qū)高鐵網(wǎng)覆蓋面，加快形成東西并舉的進出關(guān)高鐵通道，極大方便沿線群眾出行，對促進區(qū)域經(jīng)濟社會發(fā)展、助力東北全面振興，具有十分重要的意義，最直接的就是房價也有可能提升。

此外，王業(yè)強也談到，隨著“一帶一路”倡議的提出，東北亞經(jīng)貿(mào)合作發(fā)展活力增強，如何抓住這千載難逢的歷史機遇，也是東北諸多城市所應(yīng)探究的。

來源：澎湃新聞