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熱點(diǎn)城市調(diào)控再出“重拳”,金九銀十還會(huì)延續(xù)嗎?

來源:居行網(wǎng)  發(fā)布時(shí)間:2020年09月05日  點(diǎn)擊數(shù):33


繼7月2日升級(jí)樓市調(diào)控整兩個(gè)月,9月4日上午,杭州樓市再迎新政!

此次杭州政策內(nèi)容延續(xù)了7月24日中央房地產(chǎn)工作座談會(huì)上的精神,堅(jiān)持“問題導(dǎo)向”、差別化調(diào)控的思路,從土地市場(chǎng)、住房貸款、稅收政策、限購(gòu)政策、無房家庭認(rèn)定及限售等方面內(nèi)容進(jìn)一步明確相關(guān)規(guī)定,為原有政策打補(bǔ)丁。

綜合來看,下半年已有至少10城發(fā)布了或緊或松的政策內(nèi)容,其中杭州、東莞、深圳、南京、寧波和無錫樓市地市較熱的城市收緊調(diào)控,十堰、株洲等仍未走出疫情影響的三四線城市則發(fā)布適度放寬的政策內(nèi)容。下半場(chǎng)樓市調(diào)控邏輯更加明顯了。

政策層面仍然會(huì)延續(xù)“一城一策”的總體思路,過熱的城市或?qū)⒊雠_(tái)收緊政策,接下來哪里有問題就打哪里的針對(duì)性政策將成為各地樓市調(diào)控的常態(tài)。

01政策主基調(diào):堵投機(jī)保剛需

杭州樓市調(diào)控政策再升級(jí),主要是貫徹落實(shí)“房住不炒”要求,支持合理自住需求,遏制投機(jī)炒房。回看7月2日杭州調(diào)控內(nèi)容,經(jīng)過兩個(gè)月市場(chǎng)投機(jī)行為仍然存在,該政策內(nèi)容更多的是針對(duì)此前調(diào)控內(nèi)容增加約束。

  具體來看:

  • 加強(qiáng)土地市場(chǎng)調(diào)控,繼續(xù)推行住宅用地“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”出讓方式

  • 加強(qiáng)住房貸款審慎管理,嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策

  • 父母投靠子女落戶滿3年才可買房

  • 30周歲以上未婚單身且在本市限購(gòu)范圍內(nèi)無自有住房記錄的購(gòu)房人、離異單身滿3年且在本市限購(gòu)范圍內(nèi)無自有住房記錄滿3年的購(gòu)房人,可認(rèn)定為無房家庭

  • 加強(qiáng)熱點(diǎn)商品住房項(xiàng)目銷售管理。加大無房家庭房源傾斜比例,房源傾斜比例達(dá)到80%的商品住房項(xiàng)目,無房家庭以優(yōu)先購(gòu)買方式取得的住房限售5年

對(duì)比前后政策內(nèi)容,此次對(duì)父母投靠子女落戶的限購(gòu)政策實(shí)際是對(duì)家庭炒房現(xiàn)象的規(guī)范,此前父母投靠子女落戶且戶口在杭州主城區(qū),落戶后就可以購(gòu)房。事實(shí)上,相對(duì)寬松的環(huán)境導(dǎo)致市場(chǎng)上存在許多借父母名義搖號(hào)炒房的行為。早在5月,杭州曾出現(xiàn)過六萬人搖項(xiàng)目,當(dāng)時(shí)參與搖號(hào)的林明便是動(dòng)用父母“房票”參與搖號(hào),很顯然,林明并不是個(gè)例。

杭州一家TOP30房企銷售負(fù)責(zé)人表示,杭州新政發(fā)布之后對(duì)在推項(xiàng)目銷售影響可能會(huì)有,但很小,因?yàn)檎邔⒃敬蛩阌酶改浮胺科薄钡牟糠仲?gòu)房者擋在了門外,對(duì)開發(fā)商的影響有限,主要是對(duì)具體的購(gòu)房者影響較大。

整體而言,本次新政有收有放,在抑制投機(jī)方面收緊調(diào)控政策,比如,規(guī)定父母投靠子女落戶的,需滿3年才有購(gòu)房資格。寬松的一面是,無房家庭房源傾斜比例最高達(dá)到80%,利好無房家庭,保障合理剛性需求。對(duì)無房家庭購(gòu)房者也并非絕對(duì)寬松,政策規(guī)定房源傾斜比例達(dá)到80%的商品住房項(xiàng)目,無房家庭以優(yōu)先購(gòu)買方式取得住房的限售5年。差別化調(diào)控的同時(shí)更加精準(zhǔn)。

表:7月和9月政策內(nèi)容對(duì)比

02市場(chǎng)熱度持續(xù),房?jī)r(jià)漲幅擴(kuò)大

政策升級(jí)背后是杭州樓市、地市異常火熱,成交一路走高,并持續(xù)高位運(yùn)行。

從新建商品住宅表現(xiàn)來看,成交面積僅在2月份同比減少61.68%之后,至3月迅速恢復(fù),成交面積同比增長(zhǎng)7.72%,前5月杭州就出現(xiàn)4個(gè)“萬人搖”項(xiàng)目,成交量在6月達(dá)到高峰,當(dāng)月成交面積達(dá)到202萬平方米,同比增長(zhǎng)64.86%,創(chuàng)近三年來新高。

7月2日杭州收緊樓市調(diào)控之后,受季節(jié)性因素和調(diào)控政策雙重影響,新房成交面積略有回落,但同比仍增長(zhǎng)34.5%,隨后的8月市場(chǎng)熱度延續(xù),成交同比漲幅達(dá)到55%。

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市銷售價(jià)格指數(shù)來看,7月杭州新房成交均價(jià)同比上漲4.9%,高于一、二線城市平均漲幅。

表:2019年8月-2020年8月

杭州新建商品住宅供求量?jī)r(jià)

數(shù)據(jù)來源:CRIC

二手房市場(chǎng)熱度高漲。7月,全市二手房成交面積達(dá)到104萬平方米,環(huán)比增長(zhǎng)13%,同比增長(zhǎng)29%,共成交10595套,均價(jià)33839元/平方米再創(chuàng)新高。8月,二手房成交面積小幅回調(diào)至80萬平方米,但同比漲幅仍然高達(dá)16%。

圖:2019年7月-2020年7月杭州二手房成交量?jī)r(jià)


數(shù)據(jù)來源:CRIC

從土地市場(chǎng)表現(xiàn)來看,前8月杭州土地出讓金已達(dá)到2035億元。7月溢價(jià)率走高,達(dá)到22.47%,8月受土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響,溢價(jià)率有所回落,但仍然高位運(yùn)行。

圖:2020年1月-8月杭州土地溢價(jià)率表現(xiàn)(單位:%)

數(shù)據(jù)來源:CRIC

03“金九銀十” 熱點(diǎn)城市有望繼續(xù)走高

7月以來,中央及地方政策熱鬧紛呈,央行劃定“三道紅線”嚴(yán)控房企融資,住建部連續(xù)兩月召開房地產(chǎn)工作座談會(huì),杭州、東莞等地相繼加碼調(diào)控。一系列調(diào)控政策“組合拳”落地后,樓市逐漸回歸平穩(wěn)和理性。

本輪調(diào)控的整體思路還是抑制市場(chǎng)投機(jī)行為,接下來,“房住不炒、因城施策”的政策主基調(diào)不變,中央政策大概率將繼續(xù)保持平穩(wěn)。

政策方面,預(yù)計(jì)9月仍有可能再現(xiàn)7月“調(diào)控接力”的局面,樓市熱度居高不下甚至出現(xiàn)投機(jī)潮的城市,未來調(diào)控加碼預(yù)期強(qiáng)烈。兩類城市更應(yīng)引起特別關(guān)注,第一類是成都、沈陽等14個(gè)出席座談會(huì)的城市;第二類是全國(guó)70城房?jī)r(jià)榜中漲幅居前的城市,如徐州、唐山等城市,未來也不排除政策加碼的可能性。

聯(lián)系到7、8兩月房地產(chǎn)市場(chǎng)淡季不淡,隨著一線、強(qiáng)二線城市供應(yīng)明顯放量,預(yù)計(jì)9、10月市場(chǎng)成交有望繼續(xù)走高,部分熱點(diǎn)城市或再創(chuàng)年內(nèi)新高。

從以往經(jīng)驗(yàn)來看,政策效果短期內(nèi)一定是立竿見影的,市場(chǎng)投機(jī)行為將被進(jìn)一步限制,長(zhǎng)期來看,整體市場(chǎng)將更加平穩(wěn)健康。時(shí)值“金九銀十”傳統(tǒng)樓市旺季,疊加今年疫情影響,整體市場(chǎng)銷售推盤節(jié)奏后移,市場(chǎng)成交整體相對(duì)平穩(wěn)。

具體各線城市來看,核心一二線城市市場(chǎng)需求堅(jiān)挺,且有強(qiáng)勁購(gòu)買力支撐,房地產(chǎn)市場(chǎng)前景值得長(zhǎng)期看好,成交量?jī)r(jià)有望保持在高位。人口長(zhǎng)期凈流出的弱三四線城市市場(chǎng)需求相較羸弱,疫情影響下市場(chǎng)購(gòu)買力更是透支,短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊面臨較大的下行壓力。

受困于融資收緊和部分城市樓市收緊影響,建議房企加大供貨力度,積極營(yíng)銷以實(shí)現(xiàn)快速去化,爭(zhēng)取抓住“金九銀十”的銷售窗口期,搶收業(yè)績(jī)。

附表:7月-9月新出臺(tái)政策匯總

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