2020年對于全世界的人可以說都是煎熬，因?yàn)槭窡o前例的疫情

今年太難了！

是的，明年可能更難！誰也沒想到，2019年很多開玩笑的一句話：“2019年雖然是過去十年最難的一年，但很可能是未來10年最好的一年”一語成讖。

回到大家非常關(guān)心的房地產(chǎn)市場：2020年大部分城市都遇到了一個(gè)崩潰的一季度+逐漸復(fù)蘇的二季度+市場升溫的三季度。

那么如何迎接2020年的樓市“金九銀十”？

1：別把行情當(dāng)能力

別把行情當(dāng)能力，這是龍湖吳亞軍最經(jīng)典的一句話，而過去20年的房地產(chǎn)市場有幾個(gè)人能證明自己可以逆行情生存的？

2020年可以說地產(chǎn)行業(yè)迎接一次證明能力的機(jī)會(huì)了。

2020年8月，各種三條紅線的真真假假傳聞：

房企各層面被焦慮和壓力所籠蓋。一方面疫情影響還未完全走出，市場復(fù)蘇步伐不一。另一方面房企還面臨轉(zhuǎn)型難，多元化布局不如預(yù)期，轉(zhuǎn)型仍在測試階段，多數(shù)業(yè)務(wù)并不算是真正推出的產(chǎn)品。

當(dāng)市場出現(xiàn)重大變化時(shí)，房企運(yùn)營策略不得不及時(shí)調(diào)整。當(dāng)然調(diào)整的不只是階段性目標(biāo)，還涉及公司各個(gè)團(tuán)隊(duì)的適應(yīng)度、人員配備、甚至組織架構(gòu)的重新組合。

過去十多年，站在風(fēng)口的房地產(chǎn)行業(yè)儼然成為了當(dāng)下中國最大的名利場。

2：大部分城市房價(jià)依然在上漲

從全國70大城市房價(jià)數(shù)據(jù)看，7月新建住宅有59個(gè)城市城市房價(jià)上漲，這與2019年三季度最高點(diǎn)持平，下調(diào)城市6個(gè)也是2019年7月以后的最低水平.
二手房70城市房價(jià)數(shù)據(jù)，上漲城市45個(gè)，與2019年6月持平從市場走勢看，當(dāng)下大部分城市依然處于上漲過程中，但漲幅相比6月出現(xiàn)了明顯收窄。整體看，當(dāng)下房價(jià)依然處于高位中，但走勢明顯出現(xiàn)了沖高回落。
從目前市場趨勢看，基本可以判斷，6月份房價(jià)上漲幅度很可能是2020年的頂部。

出現(xiàn)市場企穩(wěn)、漲幅有所收窄的主要原因有3點(diǎn)
樓市政策取向出現(xiàn)變化，上半年全面刺激，下半年特別是7月份截止8月已經(jīng)累計(jì)出現(xiàn)了12個(gè)城市收緊政策，雖然力度不一，但不論是中央部委包括央行等都以收緊為主。
整體信貸供應(yīng)量出現(xiàn)了萎縮，包括7月份的M2等數(shù)據(jù)都開始平穩(wěn)，這些給市場帶來了影響、股市活躍，也一點(diǎn)程度上影響了房地產(chǎn)市場的需求，另外，疫情影響的一季度需求基本在二季度井噴釋放，3季度市場回歸平穩(wěn)。
當(dāng)然需要注意的是，房價(jià)依然在全面上漲：樓市調(diào)控政策基本以“穩(wěn)”樓市為主，部分城市雖然出現(xiàn)了刺激市場的政策被收回，但對于市場的影響并沒有出現(xiàn)全面轉(zhuǎn)向，但房價(jià)上漲幅度預(yù)計(jì)后續(xù)將繼續(xù)走低。

3：2020年依然有望房地產(chǎn)刷新歷史記錄

細(xì)分單月數(shù)據(jù)，7月單月銷售面積1.4億平米，銷售額1.45萬億，同比分別上漲了9.5%和16.6%。這也是5月來連續(xù)第3個(gè)月的同比上漲。
整體看，疫情的影響在快速的過去。7月全國房地產(chǎn)投資開始全面復(fù)蘇，從南到北，開工逐漸正常，7月份大部分城市樓市市場都出現(xiàn)了明顯恢復(fù)。市場全面復(fù)蘇，大部分城市7-8月超過去年同期
疫情基本平穩(wěn)了，各地經(jīng)濟(jì)都在快速復(fù)蘇，對于房地產(chǎn)市場來說，7-8月平均恢復(fù)水平已經(jīng)超過了去年同期的100%，大部分區(qū)域已經(jīng)開始超過之前水平。平均上漲超過10%。

4：抓緊窗口期，避免年末高風(fēng)險(xiǎn)

整體看，2020年最大的風(fēng)險(xiǎn)依然是疫情反復(fù)，特別是冬天，所以對于大部分開發(fā)商來說，更應(yīng)該抓緊入市周期，將任務(wù)集中在9-10月，避免年末沖刺。

5：最寬松的調(diào)控政策結(jié)束，政策有所收緊

8月來持續(xù)7月收緊的趨勢，包括央行等部位持續(xù)喊話樓市房住不炒。對于市場來說，收緊調(diào)控城市已經(jīng)超過10個(gè)。
總體看，相比上半年的全面寬松，下半年預(yù)計(jì)收緊與人才政策將同時(shí)出現(xiàn)。累計(jì)數(shù)據(jù)看，1-7月全國房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)高達(dá)336次，刷新歷史同期記錄，2019年1-7月累計(jì)房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)為307次，2020年1-7月累計(jì)調(diào)控次數(shù)同比上漲9.5%。

房地產(chǎn)調(diào)控最寬松的2020年上半年過去了，調(diào)控收緊已經(jīng)難免。預(yù)計(jì)最起碼有超過30個(gè)城市會(huì)在最近發(fā)布出臺(tái)房地產(chǎn)收緊力度不同的政策。最近多地樓市收緊的趨勢也已經(jīng)出現(xiàn)。
這是一輪歷史上收緊力度相對最弱的調(diào)控潮，截止日期，只有深圳的政策內(nèi)容稍有力度，其他城市都沒有出臺(tái)有力度的影響信貸杠桿、增加真實(shí)供應(yīng)的政策。本輪調(diào)控政策的主要特征是打三假：假落戶、假離婚、假人才。
萬人搖是出現(xiàn)本輪升級調(diào)控的主要原因整體看，全國在杭州、深圳、南京、成都等8個(gè)城市出現(xiàn)了2020年一輪萬人搖現(xiàn)象，部分新房因?yàn)槿藶橄迌r(jià)，出現(xiàn)了明顯的套利空間，因?yàn)樘桌臻g，放大了購房群體。這種情況下，大量的假離婚、假落戶、假人才出現(xiàn)。所以本輪政策的升級主要是為了打擊“萬人搖”。
6：什么時(shí)候抄底？

抄底的意義就是要跌過的地方，慣例看，跌過的或者多年不漲的地方漲起來更快，沒跌過的或者剛漲過的地方談不上抄底。

2020年是供應(yīng)大年，疫情后大部分城市都在上漲，市場明顯分化，長江以南市場有全面加碼調(diào)控的可能性，雖然力度不大，但市場風(fēng)險(xiǎn)加大了，反而之前一直下調(diào)的北京等城市，有企穩(wěn)升溫的可能性。

雖然完全不代表當(dāng)下市場全部情況，但數(shù)據(jù)顯示，北京樓市8月單月成交新建商品房住宅5360套，這也是最近52個(gè)月來的最高值。

過去幾年的小周期已經(jīng)紊亂。未來市場最容易有起色的肯定是北京及環(huán)京，另外包括廈門這些城市。什么時(shí)候這些地方見底了，其他區(qū)域市場才有見底的可能性。

最后：打個(gè)雞血，做好準(zhǔn)備吧，迎接金九銀十。