2021年1月1日，《民法典》將取代《合同法》。

對房產(chǎn)租賃的法規(guī)做了重大修定。總體來說，它更有益于維護承租方的居住權(quán)益，也充分考慮了出租人的權(quán)益。

一、法律規(guī)定：設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租。

什么意思呢？就是你如果租住了被設(shè)立了居住權(quán)的住宅，你的租賃合同將被視為無效。

在2021年以前，沒有房屋有居住權(quán)，因為法律法規(guī)沒有規(guī)定。但是，從2021年開始，許多房屋有可能被設(shè)置居住權(quán)。該類房屋將被視作租賃禁區(qū)，因為法律法規(guī)不允許租賃

二、法律規(guī)定：承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但是在六個月內(nèi)未提出異議的，視為出租人同意轉(zhuǎn)租

這意思是二房東如果不經(jīng)過房東同意就將房產(chǎn)租賃給第三人的，房東有權(quán)解除租賃合同但是，如果房東知道二房東出租給第三人的，而且在6個月內(nèi)沒有提出異議的，房東就不能再單方面解除租賃合同

這實際上給租客帶來很多租賃風(fēng)險，在不確定是不是房東的情況下，很有可能在今后的租住期內(nèi)被房東趕出去。

三、法律規(guī)定：有下列情形之一，非因承租人原因致使租賃物無法使用的，承租人可以解除合同：

（一）租賃物被司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封、扣押；

（二）租賃物權(quán)屬有爭議；

（三）租賃物具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于使用條件的強制性規(guī)定情形。

這條新法規(guī)保護的是承租人的權(quán)益，也就是當(dāng)房屋有爭議或者糾紛，被司法機關(guān)或者行政機關(guān)封鎖和扣押的，租房人可以單方面解除合同

四、法律規(guī)定：租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利。

一般來說，租房人都不太愿意搬家，除非特別不滿意，其實如果真的很不滿意的話也不會等到租賃期滿再退房的

這條實際上就是規(guī)避了房東在期滿后單方面不再續(xù)租的情況發(fā)生，保障了承租人的利益，承租人在到期后有優(yōu)先續(xù)租權(quán)，房東在到期后要租給別人之前，須問詢原租客的租賃意愿

五、法律規(guī)定：出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。

合同法只規(guī)定出租人在出售房屋時，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。這不可避免地導(dǎo)致了一個問題：如果出租人想將房屋轉(zhuǎn)讓給他的子女、父母，但需要征求租戶的意見，因為租戶有權(quán)優(yōu)先購買。特別是，租戶也享有與其兄弟姐妹低價購買的同等權(quán)利。

這條法律作出了重大修改：如果業(yè)主行使優(yōu)先權(quán)，或如果出租人將房產(chǎn)出售給近親，租戶無權(quán)優(yōu)先購買房產(chǎn)。并且法律還規(guī)定：租房人應(yīng)當(dāng)在15日內(nèi)明確表示自己要購買，否則放棄優(yōu)先購買權(quán)。