今年，高層頻念緊箍咒，樓市調(diào)控腦殼疼。

最近，深圳又出最嚴(yán)限購，熱火朝天的深圳市場，該涼快涼快了。

調(diào)控的溫水將煮死一片樓市青蛙。

01

近日，甚至有城市的樓盤一周降價60萬。
降價，一定是所有選擇中的下下策。
一套房瞬間便宜幾十萬，剛買的業(yè)主肯定受不了這種打擊，分分鐘要鬧事維權(quán)啊。
開發(fā)商拿地也不容易，都是沖著賺錢去的，不到萬不得已，是不會降價銷售的。
但開發(fā)商還是選擇了這種激進的促銷方式。

因為不降價，真的賣不出去……

如今的市場，10%以下的降價已經(jīng)司空見慣，大多樓盤的降幅已經(jīng)達到20%左右，有些甚至飆到30%以上。

開發(fā)商的日子越來越艱難。政策調(diào)控背景下，平均每天就有近兩家開發(fā)商破產(chǎn)倒閉。

到底是怎樣的樓市大環(huán)境，把開發(fā)商逼成了這樣？

02

其中一個很核心的原因就是，2020年下半年，開發(fā)商債券融資償還迎來高峰。

據(jù)統(tǒng)計，2020下半年境內(nèi)外融資債券到期規(guī)模約5588億元，比去年增加58%，開發(fā)商的整體償債壓力巨大。

數(shù)據(jù)來源：WIND，貝殼研究院

特別是以上這些到期債務(wù)排名前20的開發(fā)商。

更重要的是，隨著樓市金融政策收緊，這些開發(fā)商的融資渠道也越來越窄。

目前，可以說是史上開發(fā)商融錢最緊的時候。

比如說——

5月，銀保監(jiān)會明確貸款資金用途，不得用于購房、股票、債券、期貨、金融衍生品和資產(chǎn)管理產(chǎn)品投資，不得用于固定資產(chǎn)和股本權(quán)益性投資等。

6月，中央等八部委要求把經(jīng)營重心和信貸資源從偏好房地產(chǎn)、地方政府融資平臺，轉(zhuǎn)移到中小微企業(yè)等實體經(jīng)濟領(lǐng)域。

6月，銀保監(jiān)會提出逐步壓縮房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)比重。

……

開發(fā)商手里可打的牌，真的不多了。

唯一可行的，恐怕也就剩下加速賣房快速回款。

可以預(yù)見，資金鏈緊張的開發(fā)商在扛不住的情況下，將率先打折促銷，拋掉利潤，爭取現(xiàn)金流。

很顯然，這個時候，對于想要買房的我們來說，開發(fā)商的每一點讓利都是機會。

03

哪些開發(fā)商有機會？

就在前不久，各大開發(fā)商在公布2020上半年銷售業(yè)績的同時，也提出了下半年的銷售目標(biāo)。

看下具體整理的一些數(shù)據(jù)。

數(shù)據(jù)來源：觀點地產(chǎn)網(wǎng)，貝殼研究院

這是2020上半年全國20個典型開發(fā)商的目標(biāo)完成情況，以及下半年的任務(wù)量對比。

這里面，有兩個關(guān)鍵點。

第一，各大開發(fā)商上半年的目標(biāo)完成率都不高。

建業(yè)的目標(biāo)完成率相對較好，達到54%。另一家完成率過半的開發(fā)商是金茂。

而其他開發(fā)商的目標(biāo)完成率都在50%以下。

其中，融創(chuàng)、世茂、富力、遠洋的目標(biāo)完成率都不到35%。特別是世茂，目標(biāo)完成率只有27%，下半年銷售壓力巨大。

第二，各大開發(fā)商下半年正式進入沖量戰(zhàn)役。

除建業(yè)外，其他所有開發(fā)商下半年的月均任務(wù)量，都要高于去年月均完成額。

盡管上半年恒大業(yè)績亮眼，但由于全年過高的8000億目標(biāo)，所以下半年單月的任務(wù)量就達到752億，是去年月均完成額的1.5倍。

其實，當(dāng)下的機會已經(jīng)很明顯。
一方面，大部分開發(fā)商上半年的目標(biāo)完成率都不高，沒有達到預(yù)期。
另一方面，下半年的銷售任務(wù)明顯高于上半年，明顯高于去年同期。

那么，為完成年度目標(biāo)，一定會增加下半年的供應(yīng)量。

所以說，在下半年買房，促銷手段的優(yōu)惠力度一定更大。

如果你剛好有買房需求，一定要抓住今年下半年的大好時機。
不過前提是，一定要關(guān)注大開發(fā)商。
小開發(fā)商，即使降價也不要碰，要注意避開小開發(fā)商的期房。

他不賺錢，樓盤如何建？他不賺錢，品質(zhì)如何保障？

畢竟，很多開發(fā)商，可能真的熬不過這次難關(guān)。

所以，我們要緊盯的，是這些大開發(fā)商——
恒大、碧桂園、融創(chuàng)、世茂、綠城、旭輝、遠洋。

04

哪些城市有機會？

其實，開發(fā)商們已經(jīng)給了我們明確的答案。

數(shù)據(jù)來源：WIND，貝殼研究院
這是今年上半年開發(fā)商拿地次數(shù)TOP20城市，拿地次數(shù)越多，受到的關(guān)注必然越多。

延續(xù)2019年回歸一二線城市拿地的戰(zhàn)略，今年上半年開發(fā)商拿地基本以一、二線城市為主。

其中，蘇州位居第一，杭州和青島分列二、三位。這三個城市的受關(guān)注度最高。

武漢雖受疫情影響嚴(yán)重，但長期市場前景仍然是被看好的，也上榜TOP20。

襄陽和烏魯木齊能排在前10，與華僑城和恒大分別在這兩個城市那多宗土地有關(guān)，后續(xù)還要看是不是會有更多的開發(fā)商愿意進來。

在如今這樣熱度并不高的市場環(huán)境下，開發(fā)商還愿意去砸錢拍地，說明他們對城市的未來一定是看好的。

比如今年上半年，恒大、保利、綠城、碧桂園、龍湖這些開發(fā)商，拿地金額都超過400億。

總的來說，在拿地區(qū)域上，各大開發(fā)商具有一致的偏好，聚焦一二線城市以及條件較好的強三線城市。而這，也是我們應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注的。

綜上，我們要緊盯的，就是這些高關(guān)注度城市，比如二線城市可重點關(guān)注蘇州、杭州、青島、成都、鄭州、西安、重慶等。

05

很多人問，今年的買房時機是什么時候？

可以很直接告訴你，今年下半年一定是最佳時機。

2019年，在全國房住不炒的大環(huán)境下，深圳寶中漲了30%，蘇州工業(yè)園區(qū)漲了30%，如果首付30%加了杠桿，收益會更可觀。這就是機會，曾經(jīng)的機會。

而，現(xiàn)在的機會就在于，今年下半年——

緊盯高關(guān)注度的一線城市、核心二線城市，以及條件較好的強三線城市。特別是二線的蘇州、杭州、青島、成都、鄭州、西安、重慶等。

緊盯那些下半年銷售任務(wù)重，同時上半年目標(biāo)完成率又不高的大開發(fā)商。特別是恒大、碧桂園、融創(chuàng)、世茂、綠城、旭輝、遠洋。

然后，準(zhǔn)備出擊！

但，千萬不要加過多杠桿，加了過多的杠桿就是賭命，十賭九輸。

文章來源于 米宅